房地产基础知识题解(内部vip文件)-第4节
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（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）第一项和开发土地成本金额之和的20％为加计扣除。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5％。
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％土地增值税税额＝增值额×50％一扣除项目金额×15％。
（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％一扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
5．土地增值税的征收管理。土地增值税由税务机关征收。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
48、对住宅设计中的层高控制有哪些规定？
答：多、高层住宅层高为2。80米，不宜高于3。20米，高于3。20米的，应报市规划局审核。
49、对高层建筑的面宽控制有哪些规定？
答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米。
建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。
50、房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定？
答：房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。
51、房地产转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？
答？房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称为“一屋多售”。房地产转让人“一屋多售”的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。
52、选购住房时，如何确定需购住房的功能和面积大小？
答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自住一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来3－5年内够住用即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。
53、如何选择贷款方式和确定贷款总额？
答：目前我国住房贷款还款方式有两种，一种是“等额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近期能承受，而预期收入较稳定或有所增加的居民；“等额本金还款法”前期偿还金额较大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。
54、房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会？
答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。
55、物业管理服务收费包括哪些项目？
答：物业管理服务收费包括下列项目：
（1） 管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
（2） 房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
（1） 保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
（2） 保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
（3） 维修费，用于物业维修服务所需的费用。
上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。
56、什么叫房地产开发？
答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。
57、什么是住宅配套设施？
答：住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容：
（1） 住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群， 其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；
（2） 住宅小区的配套设施。人口规模在1万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；
（3） 住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；
（4） 市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用设施。
前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、
公共卫生设施等。
58、什么叫契税？
答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国家财政的一项税收。
59、什么是商品房成本？
答：指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己劳动所创造的价值，以及商品房用地的征拆迁补偿费。
60、什么叫伸缩缝？
答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨、冷缩），使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶（木屋顶除外）等分成两个独立部分，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。缝宽一般在200－400mm。
61、什么叫防水层？
答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按使用材料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。
62、什么叫违约金？
答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。这是违约方承担违约责任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。在物业管理过程中，物业管理企业不履行合同行为表现较为明显，用户反映也比较强烈；业主委员会在某些方面未履行合同则较少直接表现在用户的面前。如某些费用未能及时付给物业管理企业，短时间内未给管理带来明显的损失，但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理整体工作。用违约金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情发生的作用。
63、什么叫契约？
答：契约即合同，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约，在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承包、租赁、保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、价金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求履行或解除契约；并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿。
64、什么叫赔偿金？
答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处罚违约金仍不足以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承担违约责任的法定方式。但这种方式让违约方承担责任，必须具备3个条件：
（1） 当事人有违约行为；
（2） 当事人的违约行为给对方造成损害事实；
（3） 当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。
如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此处罚赔偿金。但如因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当处罚赔偿金。
65、什么是住宅用地？
答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地等。
66、高层住宅设置消防登高面，应符合哪些规定？
答：高层住宅设置消防登高面，应符合下列规定：
（1） 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；
（2） 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；
（3） 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；
（4） 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；
（5） 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。
67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？
答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6 m。
68、什么样的住宅必须设置电梯？
答：住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16 m的住宅必须设置电梯。
69、住宅内电梯设置的标准是什么？
答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1。6 m。
70、套内建筑面积由哪几部分组成？
答：套内建筑面积由以下三部分组成：
（1） 套（单元）内的使用面积；
（2） 套内墙体面积；
（3） 阳台建筑面积（应算一半）。
71、建筑面积由哪几部分组成？
答：公用建筑面积由以下两部分组成：
（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积；
（2） 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
72、如何计算公用建筑面积？
答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
73、如何分摊计算公用建筑面积？
答：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。
74、什么叫建筑施工图？
答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是�
