富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第128节

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　　几次投标失败之后，我们终于赢了一次。这套房子是单一家庭住宅①，位于圣卢西亚港，共三个卧室，两个卫生间，标价是98　000美元。由于我们拥有良好的信誉，我们毫不费力就能获得贷款资格；我们还了解到，我们可以用自己的存款和股票交易获得的钱支付各种费用：维修费，预付现金，以及房地产买卖手续费。这个过程花费了几个星期时间，我们的代理人早就为我们找好了房客，30天之内就能搬进去。　　
　　以下就是我们所做的明细：　　
　　投资于房地产所需要支付的现金　　
　　预付现金：1000美元　　
　　由我们支付的房地产买卖手续费：3000美元　　
　　由我们承担的修理费用/翻新费用：3900美元　　
　　7900美元　　
　　每月现金状况分析　　
　　房租收入：1　040美元　　
　　—房屋空置造成的损失：0美元　　
　　总收入：1040美元　　
　　每月支出情况：　　
　　—各种税费（财产）和保险金额：267美元　　
　　—修理/维修费用：25美元　　
　　—储备金：25美元　　
　　—管理费用：45美元　　
　　—月供（贷款30年，利息8％）：711美元　　
　　1073美元　　
　　每月净现金流动额…33美元　　
　　没错儿，结果是我们每个月要亏33美元。看上去好像我们选错了投资方向，因为我们好像没有足够的现金，去经营既耗费时间又耗费精力的房产生意。但是，对我们而言，这意味着我们即将获得经济上的独立。无可争辩的事实是，我们拥有一处能为我们带来收益的财产，而我们的房客会为我们支付房产费用。最近，我们购房的利率降低到了6。125％，这样，我们每个月所要还的月供就减少到579美元。下面就是利率调整之后我们每个月的现金流动状况：　　
　　房租收入：1040美元　　
　　—每月花消：941美元　　
　　每月现金流状况：99美元　　
　　投资回报率　　
　　每年现金流状况（99美元×12）：1188美元÷现金投资金额：7900美元　　
　　投资回报率：15％　　
　　（你能从银行获得这么高的资金回报率吗？）　　
　　2000年10月，我们买下了这套房子。那个时候，圣卢西亚港的房价已经狂涨不止。最近，我们这套房子的估价已经达到了126　000美元，升值23％。我们最初只花费7　900美元的投资，就买下了一处资产。从这处房产中，我们获得的资产净值是26　000美元（即房产的估价减去需要偿还的贷款总额）。如果我们现在以126　000美元的价格将房子出售，我们的资金回报率就将达到329％。这是一个振奋人心的数字，而且，还不包括每年的现金流。　　
　　“这实在是太棒了！”我们由衷地感慨，“我们可以再接再厉。”我们确实如法炮制，购入了更多的房产，并再次尝到了成功的甜头。我们不断把自己的收入和纸质“财产”转化为能为我们带来收益的真正的财产，实现现金的不断循环。通过这种投资，我们完全掌握了自己的生活，获得一种全新的生活方式。良好的开端让我们备受鼓舞、信心百倍。在接下来的两年时间里，我们接连中标，又买下了3处房产，一处在田纳西州的克拉克斯维尔，另外两处在圣卢西亚港。


第一部分金钱必不可少（5）

　　由于圣卢西亚港的一处房产不在退役军人管理局的项目之内，不受其资助，我们必须自己想办法解决资金问题。通过佛罗里达州的房地产代理商，我们找到了一家贷款代理，联系了当地的一家银行，然后轻而易举地就申请到了贷款，利率为6。75％，预付5％现金。由于退役军人管理局不负担经费，投标的人数大大减少，因此，我们仅以60　600美元的价格就买下了这套3室2卫的房子，以下就是这处房子的明细：　　
　　投资于房地产所需要支付的现金　　
　　预付现金：3030美元　　
　　由我们支付的房地产买卖手续费：3000美元　　
　　由我们承担的修理费用/翻新费用：　5000美元　　
　　11030美元　　
　　每月现金状况分析　　
　　房租收入：825美元　　
　　—房屋空置造成的损失（5％）：41。25美元　　
　　总收入：783。75美元　　
　　每月支出情况：　　
　　—各种税费（财产）和保险金额：186美元　　
　　—修理费用：25美元　　
　　—维修费用：25　美元　　
　　—储备金：25美元　　
　　—管理费用（租金的5％）：41。25美元　　
　　—月供（贷款30年，利息6。75％）：375美元　　
　　677。25美元　　
　　每月净现金流动额：106。50美元　　
　　投资回报率　　
　　每年现金流状况（106。50美元×12）：1278美元÷现金投资金额：11030美元　　
　　投资回报率：11。6％　　　
　　2000年12月，我们买下了这处房产。根据那个地区的房价，即使保守估计，这套房子的价值也在82　000美元。　　
　　后来，我们又通过互联网在田纳西州找到一处房子，也在退役军人管理局的项目之内，总价78000美元，预付500美元。这一次，房地产代理商依旧给我们寄了好几处房子的照片，但是，物色合适的房客却颇费了一番周折。不但如此，房地产买卖所需支付的手续费是3000美元，超出我们预期的数额；各种税费也超出我们的预算。几个月以后，当代理商终于为我们找到房客之后，我们的现金流转情况已经出现了40美元的亏损。而且，我们也不喜欢该房屋的物业管理方式。因此，这所房子升值到一定程度之后，我们就会把它卖掉。与此同时，我们也在寻求其他方式，使之扭亏为盈。　　
　　接下来，我们又在凤凰城购买了另外一套房子，也是退役军人管理局的项目范围之内，即丧失了抵押品赎回权的房子，当时的购买价格是118500美元。下面就是购买这套房子的明细：　　
　　投资于房地产所需要支付的现金：　　
　　预付现金：5925美元　　
　　由我们支付的房地产买卖手续费：4000美元　　
　　由我们承担的修理费用/翻新费用：3000美元　　
　　12925美元　　
　　每月现金状况分析　　
　　房租收入：1050美元　　
　　—房屋空置造成的损失（5％）：　52。50美元　　
　　总收入：997。50美元　　
　　每月支出情况：　　
　　—各种税费（财产）和保险金额：121美元　　
　　—修理费用：0美元　　
　　—维修费用：25美元　　
　　—储备金：25美元　　
　　—管理费用（租金的5％）：52。50美元　　
　　—月供（贷款30年，利息8％）：826美元　　
　　1049。50美元　　
　　每月净现金流动额：－52美元　　
　　投资回报率　　
　　每年现金流动状况（52美元×12）：－624美元÷现金投资金额：12925美元　　
　　　投资回报率：－5％　　
　　尽管这样算来，这套房子的投资处于亏损状态，但总的来说，是我们的房客在为我们支付月供，购买这套房子；而且，我们从其他几处房产获得收益用来支付维修等各项费用绰绰有余。现在，那个地区同样的房子的销售价格大约在128　000美元左右。　　
　　我们去看这套房子的时候，房地产经销商顺便带我们看了一个正在开发的项目。我们立即看中了一套正在建的新房，总价127　500美元，预付5％（6　350美元）。事实证明，我们轻信了这个家伙的话。当时据他说，这个地区的房价看涨。但是事实上，这个项目竣工之后，几个月时间都闲置在那里，很少有人问津；因为代理商找不到房客，而代理商和这个房地产项目的管理商是合作关系。据我们所知，管理是房地产生意成败的决定性因素。在别人的推荐下，我们找到了另外一家房地产管理商。他们能在一个月之内把房子租出去，这样，我们的每月盈余是75美元。　　
　　　　　
　　


第一部分金钱必不可少（6）

　　最近一段时间，退役军人管理局的这个项目变得异常火爆，加之贷款条件非常诱人，因此标价一路上涨，购房的赢利变得微乎其微；有时候，甚至出现入不敷出的情况。由于我们希望从房产中赢利，因此，我们把目光转向了其他的投资项目。那个时候，佛罗里达的房地产代理商与新的房屋开发商联系上了。去年，我们自己筹钱买下了一套。房屋建造商向我们推荐他的贷款项目，并向我们承诺，如果我们从他推荐的贷款方那里贷款，就以折扣价把3室2卫的房子卖给我们。这样，我们轻松地获得了贷款资格，并买下了那套房子，总价格102　750美元，预付5％。而建造商则从中赚取了3　000美元的手续费。当然，新房子的优点显而易见，那就是无须支付修理费，维修费用也可以忽略不计。以下就是这套房子的明细：　　
　　投资于房地产所需要支付的现金　　
　　预付现金：5137美元　　
　　由我们支付的房地产买卖手续费：1563美元　　
　　由我们承担的修理费用/翻新费用：0美元　　
　　6700美元　　
　　每月现金状况分析　　
　　房租收入：1090美元　　
　　—房屋空置造成的损失（5％）：0美元　　
　　总收入：1090美元　　
　　每月支出情况：　　
　　—各种税费（财产）和保险金额：350美元　　
　　—修理和维修费用：25美元　　
　　—储备金：25美元　　
　　—管理费用（租金的5％）：54。50美元　　
　　—月供（贷款30年，利息6。275％）：609美元　　
　　1063。50美元　　
　　每月净现金流动额：26。50美元　　
　　投资回报率　　
　　　每年现金流状况（26。50美元×12）：318美元÷现金投资金额：6700美元　　
　　　投资回报率：4。7％　　
　　现在，那个地区同样的房子销售价格已经达到126　000美元。我们正在购买这批新房中的另外一套。　　
　　我们购买的前7套房子的每月净收入是324美元。我们的资产净值将近130　000美元，初期的现金投入大约是60　000美元，包括手续费和修理费。也就是说，我们的现金投资回报率是7％，不包括房地产升值和有利的税率。除此之外最重要的是，我们的房客在为我们支付购房的月供！我们的秘诀就是：借钱来购买房产，然后，让别人来替我们还贷。　　
　　镜头之六　　
　　我们从富爸爸那里学到了，进行房地产投资是实现经济独立的途径之一。通过我们后来不断地学习，我们：　　
　　知道如何对一桩生意进行分析，从而判断它能否赢利。　　
　　明白了管理决定着长期经营的成败。优质高效的管理能使你的生意锦上添花；拙劣的管理则使你的生意每况愈下。　　
　　寻找志同道合的人，与这些人进行交往。那些自怨自艾的人总是说这样的话，“我永远也做不了那件事情”，“那个太贵了”，或者“为什么要自找麻烦呢？”他们从来不去尝试，却总是能为自己制造出各种各样的借口。我们不与这样的人为伍，因为他们会拖我们的后腿。　　
　　正在了解银行家们什么情况下批准贷款，什么情况下拒绝贷款，以及为什么。　　
　　逐步发现，购买一处房产不能感情用事，不能仅凭借我们对房产外观的印象作出决定。大多数房产我们都还没有亲自去看；我们不能走马观花去作出判断。因此，尽管我们已经成为房主，仍有一些东西还不甚明了。但是，现金的流动却是实实在在看得见的。　　
　　我们生活中最大的变化之一就是——风险。在阅读“富爸爸”系列图书之前，我用爬山对一个人体力上的挑战，来定义如何把握机会。现在，我们认为无所事事就是在冒风险。沿着一条不知目的地在何方的道路前进，以及在完全不了解、没有任何把握的领域进行投资，都是有勇无谋的表现，就像缺乏必需的设备就去爬山一样。　　
　　另外一个巨大的变化就是，我做事情不再像以前那样拖沓。现在，我总是自觉地去做我该做的事情，从而与我的惰性做斗争。在我开服务公司的头4年，总是客户主动找上门来；现在，我会积极地与他们联系。我并不喜欢给陌生人打电话，但是我知道，为了工作，为了房地产投资，我必须这么做。　　
　　过去，时间不够用，或者我动作太慢，无法实现自己预定的目标，一直是困扰我的难题。但是，富爸爸把这些复杂的问题简单化，并用明白无误的方式表达了出来，从而使我头脑逐渐冷静下来。在我力所能及的范围内，通过不断学习，我明白了