房产投资扫盲-第7节

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稳定下跌是正常的。不知道我说清楚了没有。
　　
　　看到这没回答，那位朋友可能觉得我是个理论家，没有正面回答问题。其实因为，我不敢，我不是权威。我猜这位朋友需要的是某个权威的人士发句话来帮他壮壮胆，就像很多股民喜欢听所谓的专家（股评家）介绍后去买股一样，其实这世界有什么权威。想控制世界的人都死光了。
　　
　　问题9：投资实务黄金要比外汇少担不少风险
　　
　　对此我是有点疑惑的。倒不是因为我不投资黄金，而投资外汇。因为学国际金融的朋友们都知道布雷顿森体系这个东西，就是实现美元与黄金挂钩，这个体系崩溃后，就脱钩了。现在的国际货币格局是牙买加协议后形成的格局，也就取消了黄金官价，黄金作为国际货币的作用也就大大削弱了。以后也就仅仅作为一种贵金属（商品）来交易，在黄金交易市场上可以自由交易，说白了平时也就和铜没什么区别。除非人民币崩溃（我指的崩溃不是大幅贬值，而是人民币由于战争或政权颠覆等因素失去信用，失去流通的基础，大家应该知道货币具有流通性、强制性等基本属性吧？），否则黄金就是一种商品，之所以作为国家外汇储备因为容易保存和价值高而已，比方说当国家外币外汇储备由于游资撤出而崩溃（如东南亚），国家可以通过向国际市场出售黄金来换取外汇，来行使支付。这就是黄金的用处，所以你可以看见在中央人民银行的报表上，黄金是归在外汇储备这一块的。还有一个用处就是用来吸纳储蓄和货币，比方说政府在国内出售黄金，很多人民币就回收了，流通在市场上的货币就会减少。因此，我认为在人民币不崩溃的前提下，黄金就是一个商品，而且是一个投机商品，没有收益价值（不会自我增值）。外汇至少还有利息，我是这样看的。黄金也有涨涨跌跌，没有只涨不跌的。如果说它保值，也许是因为经济总量越来越大，对它的需求量也会越来越大，但它是一种稀缺资源，物以稀为贵吧。其实说白了，都是名义负利率惹的祸。否则老百姓也不用想什么保值了。
　　
　　问题10：大学生读财务管理，出来干什么，难道纯粹做帐吗？随着会计电算化的不断完善，电脑操作远胜过手工操作，感叹财务管理专业毕业的人干些什么。楼主可否指点，我认为这才是我感兴趣的，做自己感兴趣的事，我认为才有发展前途，谢谢。
　　
　　这位同学不要妄自菲薄。刚进大学吧？否则不会搞不清会计和财务的区别。财务是企业管理、项目投资、资产管理的基础。别的不说，我在全文里讲了那么多制度，不知道大家是否理解的制度是什么？国家有各种各样的财务制度。因为敏感，只说一句，制度是上层建筑，是有阶级性的。
　　
　　问题11：我买了一套北京东四环的房子，现在的市场租金是2500元，但我所付出的月供是2400元（这里不含物业、取暖费），所以我的房屋成本应是2800元，逆差300元，我想请问我这笔买卖合算吗？这种投资算是成功的吗？
　　
　　我不是很清楚是否成功。第一，我不知道你的财务状况，你的资金性质；第二我不知道你的成本构成，你要月供多少时间；第三，我前面举的海南朋友的例子，用的资金成本只是估算，还不是特别精细，细心的朋友可以发现，银行计算你的月供用的是月利率，而不是年利率，而且我在计算月收益率的时候，没有计算装修、入住费、维修基金等前期一次性投入（学财务的知道，固定资产大修发生的费用是可追加固定资产原值的），也没有追加物业管理费（因为每个小区的物业管理费率是不同的），最终的结果5068元是偏小的；第四，我用的贴现率和资金成本用的是我国过去十年的平均值，但70年未来是否是那样，还要事实证明，有10％的误差是正常的；第五，你听说过由有哪个企业，哪个投资项目的期限会计算70年的？一般的项目40年（如西气东输等）就很长了，70年，你有机会看到结果吗？
　　
　　欢迎大家继续讨论。拍砖！
　　
　　看了大家的回帖。觉得有点痛心。我希望大家能仔仔细细地把帖子看完，看小说一样浏览，很多苦心都白费了。也可能因为帖子是我写的，我知道为什么这样写，还是有可能我没讲清楚。
　　
　　这世界，各种各样的声音多得很哪。我国改革开放和持续发展中各个利益团体的声音少吗？你知道他们为什么发这些声音吗？迷雾、尘烟早已使我们不能看清楚这世界了，前进的方向已被遮掩；喧闹和浮躁也使我们的耳朵失去了功能，真理的声音消逝在强大的权威面前。我们现在该怎么办？记得大话西游中至尊宝变身为孙悟空前说了这么一句话，意思是：当我用心眼看世界的时候，这世界才看得如此的清楚。我们学知识，学经验，就是为了破除愚昧，实现自在世界向自由世界的升华。
　　
　　但我们的朋友好像希望别人送鱼给他吃，而不喜欢自己打鱼吃。在此，我有必要再次澄清一下经济学是什么？
　　
　　西方经济学是一门实践的理论，简单的分成宏观经济学或微观经济学是不合适的，而且经济学有各种各样的流派，都各自从不同的角度来阐述自己的观点和想法。得了个诺贝尔经济学奖就能称作是权威？结果呢？前苏联听了诺贝尔奖得主的话，崩溃了！！！受苦的是谁？老百姓！！什么是权威？这届政府讲得好，站在老百姓立场讲话的人就是权威。说远了，不该说这些的。
　　
　　西方经济学的各个流派都有各自的背景，如果我们脱离其背景来直接抄袭或沿用他们的理论，无疑是南辕北辙，其结果是十分严重的。我们现在有些所谓的经济学家（中国没有经济学家）翻译了国外几本书，综合揉捏一下，就称自己的了，自称为经济学家，不看也罢。一个人一辈子能看多少书啊？以有涯随无涯，怠矣。我也就看过那么几本书，我也从来不研究，因为我不是学者，我只要知道大致的思想是怎么形成的就可以了，然后看看我是不是能把他结合到自己的生活实际中来。至于樊纲，我一本书都没看过。中国所有的经济学著作，我只看过前面推荐的那两本，并仔细看了。
　　
　　其实我讲了那么多制度，跟制度经济学的制度两个字的含义是不同的。我讲过了，制度是上层建筑，是有阶级性的，是法律法规、是规则。不便深讲而已。
　　
　　掏句心窝子的话，中国最苦最累的活是什么活啊？是总理。他妈的那活简直不是人干的。说白了，我们现在这个总理是中国建国以来最杰出的总理了，居然还有心怀叵测的人诋毁他，大家给点支持。快70的人了，没强烈的责任心和党性及为国为民的意识谁干啊？我就听说有个副总理入选前死活不肯上任，百般推托。当然，有责任心和党性是不够的，关键还要有能力，否则只会使我们走弯路，目的是好的，结果是坏的。不说这个了。
　　
　　说白了，大家能好好学习，用心看世界。
　　
　　至于那位朋友的就业问题，我觉得不是个问题。我的同学学会计的，就去做投行了，现在是保荐人。关键在于你怎么安排自己的职业生涯和人生目标了。很多东西是进入社会才学到的，只有社会才给了你实践的机会，才使你有用武之地，不要害怕，勇敢地面对一切。就向毛主席说的，困难像弹簧。希望你走好。
　　
　　其实我们现在面临的最大困难是什么？说白了，是名义负利率，所我们有保值的需求，但由于我们国家投资渠道的缺乏，巨大的存款和资金没有出路，现在是病急乱投医了。前面我已经说了，房子没有保值价值（从偏激一点的角度来说，就比方大米，你明知道大米会涨价，你会买大米来保值吗？因为大米会霉烂，不能像黄金一样永久保存，房子也一样，3年房龄的房子和10年房龄的同样房子，哪个更值钱呢？）；黄金有一点，但不大；外汇等同于存款，也有贬值压力，但给我的是心理安全；股票是很好的选择，但制度不好（大家不可能都是股市高手，其实我再将房产投资的时候把股市投资的基本原理也顺便说清楚了）。债券相对保险，但收益率不高，关键还是心态问题，我们的老百姓穷的时间太长了，暴富心理严重。在近阶段，我个人觉得我国的经济由于多年的问题，情况不是很好，因此保持资产适当的流动性是必要的。还有一点，就是我经常说股民的话，就是真正当股市机会来临的时候，自己已经弹尽粮绝了，眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领，把自己掠夺一空。目前应该把风险放在第一位，收益放在第二位，等别人打得差不多了，形势也看清了，自己再上去打扫战场。流动性越好的资产风险也越低。
　　
　　就说这些。
　　
　　晚上一回来，就看见有个朋友挑了个错。真好，看来是认真学习了。是我打错了，还有些错别字，发完贴才看见，可是无法修改，请大家见谅。
　　应改为：
　　动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5％。
　　A=50000/（P/A；5％；70）=50000/19。3427=2585/年=216/月
　　就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
　　
　　之所以取5％。主要是考虑，我国在过去近十年的加权（以时间长短为权重）平均存款利率为5％左右。
　　
　　为了表彰这位朋友，我就把这个问题尽量讲清楚吧。按理要收讲课费。：）
　　
　　的确，仅仅以此为依据；也是不充分的。在讲这个问题之前呢，我们需要补补课，第一堂课，就是要把投资学的一些概念讲清楚。我们现在应该都知道，我们用来购买房子的资金是有成本的。这世界上任何资金的使用都是有成本的。比方说，你用来买房的100万中，30万自有存款，70万贷款，自有存款的成本就是原本你每年应得的银行存款利息（叫作机会成本：即你为了获取某种收益而必须让渡的那部分收益），贷款的成本就是你的贷款利息。讲到这，买期房的朋友应该发现，由于自己付款和收房将近有1年半的时间，其实房产商把一部分的资金成本转嫁到了你身上（30*2％＋70*5％）*1。5=6。15万，这就是现房和期房的区别。为什么说这个问题呢？我就是想告诉大家，资金的使用是有成本的，而且不同来源资金的成本也是不同的。前者我们叫做权益资本成本，后者叫做债务资本成本。
　　
　　好，现在我们应该搞清楚了，我们的资产是有成本的。那怎么来衡量我们资产的成本呢？先说债务资本成本，由于我们不是企业，不用缴纳所得税，所以我们的债务资本成本要简单的多，就是我们的贷款利率，目前是5。31％。（企业里做投资分析的朋友，就没这么简单了哦，别生搬硬套）。再说权益资本成本，这就相对复杂得多得多了。因为我们无法对未来的风险做出准确的预测，而且我们每个人自身情况的不同，对收益的要求也不同。（比方说，我有一个很好的股票，我预计每年能得到10％的收益，为了买房，我必须卖掉股票，为此，我的权益资本成本就是10％；别的朋友只能存银行，他的成本就只是2％；有的把国债提前卖了，他的成本就是3。8％；这仅仅是机会成本的概念）。用来测算权益资本成本的模型很多，常用的有资本成本定价模型（CAPM）、因素模型（单因素模型、多因素模型）、风险溢价法、套利定价法（APT）等。但大都以无风险收益为基础，并在此基础上加上一个风险收益而已。现在大家知道我为什么用存款利率来作为权益资本成本了吧？在实际上，一般我们的收益率要高于存款利率，我用存款利率作为贴现率主要为了计算方便，实际上低估了，买方的朋友每个月真正的租金支出实际上要高，要高于5068元。在我国，利率就是无风险收益率。
　　
　　为此，我就顺便讲一下我国的金融体系吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用了很多美国的经济理论和企业管理理论，在宏观经济和金融管理上也生搬美国经验，但为什么得不到应有的效果呢？细心的朋友可以发现，温总理上任后作的一件最大的事情就是金融体制改革（他原先是中央金融工委的主任）。美国的无风险利率是什么呢？是国债利率，因为只有国家作担保才能把风险降到最低，美国的商业银行都是企业行为，利率实行市场化，小银行的利率要高于大银行的利率，因为小银行的抗风险能力要比大银行低，高出的那部分就是风险溢价，西方的银行