乌有之乡电子杂志103期-第19节
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很显然，我们把房地产业当成支柱产业的政策，开始面临着耕地与人民财力的枯竭，中等收入的城镇居民，包括已经购房的中产阶层消费能力枯竭问题。依靠这样的嗜血产业拉动国民经济增长，不仅房地产业本身必将面临需求大幅度萎缩、房价调整等生死问题，从而拖累国民经济增长；而且高房价对其它产业和居民消费的挤压，也透支了我国经济增长的未来空间。
三、高房价和建筑垃圾化是中国政治腐败的标志，形成党群、官民对峙局面，严重损害了共产党的声望
高房价既有建设开发体制问题，更与政治腐败密切相关。事实证明，在中国这样一个土地并不稀缺的国家，高房价实际上是与腐败程度直接相关的。由于房地产开发中的官商一体化和狼狈为奸，社会矛盾被激化，共产党员和官员的社会声望普遍跌入历史低谷，这恐怕是那些改革设计者所没有预料到的。
与高房价相对应的，是中国建筑物质量的低劣，早已成为普遍的问题。这既有房地产开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因，更有地方政府监管缺失的问题。在当代中国，民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。例如在北京市，政府拆迁的最新重点已是80年代甚至90年代初的建筑物。根据建设部统计，中国各类建筑物以每年5亿多平方米的规模剧增，而其中大量建筑物的实际寿命仅仅30年，远低于《民用建筑设计通则》的规定年限。由于规划短视、设计缺陷、偷工减料的综合因素作用，中国建筑的平均寿命“50年罕见、30年普遍”，不及国标规定最低使用年限的60％。从这个角度看，所谓城市化建设“日新月异”，实际隐含着“金玉其外，败絮其中”、劣质工程成规模制造的实质。
建筑质量的日益低劣化，是有其深刻的中国特色背景的。从建筑业看，无论是工民建、市政，还是高速路桥、铁路、水利的设计、施工、监理，都通过层层承包，向私人承包制发展且越演越烈。这种趋势促进了建筑企业的日益空心化，即皮包公司化，而且越大的公司，皮包公司的特征就越明显；从房地产开发看，几乎完全垄断了商业和住房开发活动的、90％为私人企业的房地产开发企业，在其开发企业建造项目的过程中，为了追求利润最大化，热衷于使建筑成本“能小则小、不能小也要小”的运作方式，造成了建筑质量的大幅度下降；在建设规划管理领域，一些地方政府领导在城市建设上不讲究质量、效果，只追求速度、表面形象，追求任期内的政绩，城市建设中流行边规划、边设计、边施工的“三边工程”，草率上马，不少工程成为垃圾建筑。
依据我国宪法，城市土地和集体土地都属于公有制土地，政府本应通过划拨手段安排土地给土地所有者——城乡居民满足居住需求而使用。由于理论认识上的一些误区，由政府出面、开发商主要经营的所谓“土地市场化”，实际上是变相把公民拥有的土地，高价再卖给公民，而政府机构、行政官员和房地产开发商，则往往籍此谋取单位和个人的经济利益。为了维护开发商等既得利益集团的利益，政府限制各种自然的、可能成为房地产开发商竞争对手的房屋建设形态，包括居民自建房、合作建房、集资建房、单位建房、建筑企业开发房屋等途径，全力扶植房地产开发这一所谓的国民经济支柱产业，促成房地产开发业这一超级创富模式，而且往往开发商背后，都有作为利益共同体的一个官员或官员集团，在其背后的鼎力支持。
在中国，房地产开发企业是城市规划的习惯破坏者。在最初的设想中，房地产开发企业的目标是统一规划、统一开发。但中国的现实是，透过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值，一段时间内，几乎成了房地产开发企业的一种常态。在这种体制下，城市规划就成了地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场——一旦是房地产开发商看上的土地，一些地方政府就设法修改规划，然后不顾由此可能给居民带来的损失，并动用各种力量强制拆除居民房屋，最后建成让房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。2005年，洛桑国家管理学院在其编制的国际竞争力报告中，将中国城市规划水平排在61个样本国家的最后一名！
四、高房价是中国城市化的最大障碍，解决“三农”问题必须解决高房价
从更深层面上分析，鼓舞中国房地产业持续增长的城市化，其实质是包含大量失地农民和人口失业的虚假繁荣和贫困的城市化。尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加，但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入的居民中转移财富的游戏。
人是城市的最基本要素。所谓城市化，实质上就是农村人口转化为城镇人口的过程，就是人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程。中国的人口中大头是农民，目前我国统计局的城镇人口在43％左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素，实际城市化率只有28％。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于住房，甚至连想象都不不可能。
1998年中国房改以来到2007年，中国的城市建成区面积由2。138万平方公里扩张到3。547万平方公里，增加65。9％；城市房屋建筑面积由1998年的70。9亿平方米扩张到2006年的174。5亿平方米，增加146。1％。但中国城市的人口密度实际上是下降的。2006年以前，我国城市人口数量限于城市户籍人口，2006年修改为按城区人口与城区暂住人口之和。2006年我国城市平均人口密度为2238人，2007年降为2104人。
即使包含了暂住人口，在高速的城市面积扩展面前，城市人口增加注定是滞后的。这决定了城市这样一个高效利用土地的经济聚集体，反而成为一个浪费土地的工具。显然，高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。国家统计局的一项统计显示，农民工在城市打工，大多居住在简陋的宿舍里。据调查，有29。19％的农民工居住在集体宿舍里，有20。14％的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7。88％的农民工居住在工作地点，有6。45％的农民居住在临时搭建的工棚里，还有12。54％的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农村居住。
可见，平抑房价不但直接影响“三农”问题的解决，还影响城市化进程。在城市工作的大部分农民工，没有固定住所，无力购买商品房，无权购买经济适用房，也没有廉租房供应，大都只能住在城乡结合部。这样的城市化不是以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能使城市真正和谐起来，促进城市进步和现代化进程。
而在高房价的压力下，城市仅仅是农民工停留的“驿站”，他们每年只能像候鸟一样在城乡之间漂移，形成一年一度的独特春运景观——这个应当令我们的执政者感到耻辱，激起他们与高房价斗争不是包庇、沆瀣一气的决心！
五、香港模式终会将中国引向不归之路，应立即远离香港模式
我国香港特区自上世纪90年代以来，通过“非饱和供应土地”来维持高房价，虽然为政府带来了财政收益，但房地产业的“挤出”效应，使财富过多地集中在非生产性资产上，收入集中在非生产部门的居民手中。手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值，而政府顾及中产阶级利益，一直在维持高房价，导致香港长期竞争力的大幅度降低。目前香港的支柱产业主要金融、港口、机场、房地产业等现代服务业，由于地价过高，香港第二产业发展近乎空白，香港经济对外依赖非常严重，经济安全性较差；而且，由房地产催生的泡沫经济，时常引发香港房价的大起大落，给香港经济带来了巨大的破坏性。
中国效法香港住房制度，造就了目前全球最严重的房地产泡沫，迄今处于积重难返的地步。由于担心房价回落对经济增长的影响，中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一系列政策。除了各项购房税收之外，政策还降低了信贷限制和住房消费信贷利率，在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上，希望借助商业银行体系获得的国家信用，在保证货币流动性和降低存贷利差等手段基础上，保持房地产市场的稳定。
可见，高房价是发生经济危机的罪魁祸首。上世纪90年代，全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂，房市出现全国性大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。美国“新经济”泡沫破灭后，房地产成为布什政府推动美国经济增长和居民收入增加的重要手段，房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长，成为本次金融海啸的元凶巨恶。
历史反复证明了的一个颠扑不破的道理：不解决高房价、高地价问题，甚至依靠高房价拉动经济增长，无疑是饮鸩止渴、抱薪救火，最后必然被高房价所害，最终引发严重的经济危机甚至经济崩溃。
六、向高房价挑战、解决城乡居民住房问题，是中国政府和中国人民义不容辞的职责
目前房地产市场萧条主要表现为开发商主导的商品房市场萧条，而政府主导的位置和价格合理的保障房则销售旺盛。政府救房市的着眼点在于为开发商解困，我认为不如趁机厘清建设体制，撇开开发商留待以后处理。根据我的了解，即使开发商把房屋卖给政府用做保障房，或通过银行贷款解决资金链之后，在房价继续大幅走低的条件下，开发商并没有动力进行房屋新建，从而国家希望救助开发商而拉动经济增长的愿望势必落空。
与此相对应的，是我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制，除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了；保障房建设政策的执行则被限定于“不会冲击商品房市场”的原则下，将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房。可见，与其不惜未来银行体系毁坏拯救房地产商，不如通过体制调整疏导居民住房消费需求，同时为银行体系建立房地产信贷危机的“防火墙”，于国于民更为有利。
只要保障房在正常地段正常建设，那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。
经验证明，以盈利性房地产开发为支柱产业的做法，虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用。但是，以下两个方面的负面影响，可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产的过度开发及其过度拉动的钢铁、建材等产业，对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。
相对而言，非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低局面购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，同时合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。具体而言，目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创�
