超级零首付-第3节
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那么，请问你：既然除首付外的那 7~8成房款可以“延期支付” ；为什么“首付”不能延期呢？
思路决定出路，起点决定高度。
实际上，如果从“买入”的角度来思考，是很难克服“首付款”障碍的；但是从“控制权”的角度来思考，就很轻松地地解决了这个难题。
就像前例中，小姜使用 1 万元，就控制了价值 50 万的房产；那么，他现在只要再直接租下这处房产，就同时获得了“使用权”——也就是彻底控制了这处房产。
“拥有自己的家” ，当然要“入住”才算。而“入住”是不必“买入”的。
使用“租赁”加“期权”的方式，就可以完美地实现“延期支付法则” 。
而且， “延期支付”还有另外一项非常重大的好处！
风险转嫁法则
投资是有风险的，这一点任何人都知道。那“买入房产”也是有风险的，你清楚吗？
风险转嫁法则
获得产权同时意味着要承担众多风险。而仅获得“控制权”就无需承担任何风险。因为这些风险都转嫁到了房东身上。
你如果调查过已经买入房产的人， 其结果一定会让你大吃一惊——大多数房东都有这样那样的抱怨： z 朝向不好； z 蚊虫较多； z 楼层太高； z 户间太近； z 邻居太吵。 ……
这些抱怨的理由，实际上就是一种购买风险——即“购买后遭受损失的可能性” ；你花了钱，却得不到预期的居住效果，就是“风险” ，就是“损失” 。
但，这只是显性的风险，还有更多隐性的风险： z 过度装修投入； z 物业管理不当； z 治安保障不良； z 建筑偷工减料； z 配套设施缺失。 ……
没有真正买过房的人，就想不到原来把名字签到房产证上后，会有这么多的隐患。
水岸传奇与臭水沟
（摘自某网上论坛）
在此路过，在等车间隙，不断从河中传来阵阵臭熏味， “大热天，就这环境谁要是敢在着住，可是够呛的！ ”两位等车的老人纷纷埋怨道。
这时，偶举目四望，竟然发现河两边，可真是高楼林立呀，估计靠近河窗户的这家说啥也不敢把窗户给打开。
更有意思的是，其中竟然有个楼盘还打上“水岸传奇……” 第一章 突破你的思维局限像是这类的 “传奇” 其实并不希奇， 你所在的城市多半也发生过类似的故事。
如果不是亲身在房子里住过一段时间， 你是根本无法全面了解房子的真正情况的。也无法回答自己：是否喜欢这处房产。
所以，如果根据“超级零首付”的原则，先通过“租入”来试住一段时间（一般为 2~3 年）那么基本上就可以回答这个问题了。
而在此期间，上述的房产缺陷及隐患等风险，实际上都在由房东承担。出现任何风险，你只要直接放弃此房产即可，根本不必由你来“埋单” 。
因为，你只获得了“控制权” ，并且是“延期支付”的。所以，才有了“风险转嫁”的好处。
“先尝后买，不好吃不给钱” ！
房子和包子，有时也“异曲同工” 。
以上，我们介绍了学习“超级零首付”之前，所必需具备的三大创新法则。
应用“控制法则”的思想，我们才能实现“延期支付”的效果；而“延期支付” ，也保障你可以“风险转嫁” ，从而最大化自己的居住舒适度与满意度。
但以上都是从你——买家——的角度来谈 “超级零首付” 的法则； 如果从 “房东”的角度来看，为何他们愿意配你履行这“三大法则”呢？
三、 你所不了解的房东三重心理
“超级零首付”不仅是一种针对房产的技巧，更是一门研究心理的艺术——其成功的关键在于：摸透了房东的心理，所以，才能让你一标中的！
丰饶法则
怎样找到适于“零首付”的交易 （摘自《财源滚滚》作者：罗伯特·艾伦）
富有创造性的房地产投资的基础原则是： 尽管绝大多数卖主对他们的价格和条件很难让步，但有少数卖主正非常急切地想出手。我将这些急于想出手的卖主称为“不想要的人” 。他们不想要他们的房地产……并且愿意为了摆脱它们做出看上去不合常理的事情。 富有创造性地购买房地产的秘密在于寻找这些不想要的
人——那 1％的急于想出手的卖主。不要因为另外 99％的不愿让步的卖主而灰心。这个过程不只是搜寻廉价的房地产……它是在搜寻正确的卖主，然后再试图确定其房地产是否值价。
什么会导致某人急于出手呢？有 20条理由描述了不想要的人的条件：
1。 离婚 2。 房屋废旧——需要重大修理 3。 负的现金流 4。 搬迁 5。 错误的管理方法 6。 拖欠付款 7。 不利的位置 8。 税收 9。 生活阶段状况（死亡） 10。 退休 11。 同附近的房地产竞争 12。 不在当地的所有者 13。 神经性恐惧 14。 债务 15。 忽视投资原则和市场条件 16。 时间限制 17。 需要资本进行另一项投资 18。 难缠的合住者 19。 地位标志的需要，新的身份淘汰了旧的底屋 20。 生病
上面就是那个美国零首付大师所列举出来的 “零首付” 投资对象的标准条件。
请你仔细看看这 20 条标准——这哪里是“投资”的标准，更像是“房东灾难大全” 。
怪不得连这位大师自己也声称：零首付的交易首先要找到“那 1％急于想出手的卖主” 。 第一章 突破你的思维局限
正是因为发生这种情况的房东比例很少， 所以， 大部分房产都不能 “零首付” ；而急售中同时支持变通融资方式的房东更少，所以零首付的成功可能性很低，不超过 1％。
以上的逻辑就是包括那位大师在内的，众多“零首付”拥趸所信奉的“投资圣经” 。
你也这样认为吗？“零首付”就是和这些“灾难临头”的房东打交道吗？零首付投资的成交率一定很低吗？
答案是——这种说法，是正确的！是真理！
只是，它仅说出来了一部分事实！是部分真理！是 20 年前的投资选择。
但世易时移，今天再百分百信奉这种理念，就像在麦当劳里使用“钻木取火来烤薯片”一样不可思议。
在房东群体里，寻找“急售而不要首付”的 1％，就像在沙漠里寻找绿洲。
请问，如果我们寻找的目标是“水源”的话，为什么一定要在沙漠里找，而不去江南水乡呢？
同理，我们的目标是“零首付”的交易，为什么一定要在“灾难大全”里搜索，而不去寻找“正常但也有需求”的房东呢？
“零首付”的主攻对象，不是房产，而是“有需求的房东” 。 “急售房东”只是很小的一部分，大多数房东都不在“灾难”之列。
而“超级零首付”所锁定的，就是大多数房东的“常见需求” 。那些“急售”房东反而很难成为我们的合作对象，因为“零首付”本质上是一种变通的融资方式，而这类房东大多要的是“一次性付现” ，而不愿意“变通” 。
所以， “超级零首付”与其他号称“零首付”的方法最大的区别，就是： 丰饶法则
愿意支持“超级零首付”的房东数量庞大，无处不在。买房人可以很容易地找到他们，从而快速达成交易。
与之相对应的，就是罗伯特大师所理解的“稀缺法则”——即认为零首付交易数量较低，不易发现。
那么， “丰饶法则”为什么能成立呢？为什么会有数量庞大的房东愿意与你做“超级零首付”的交易呢？
因为， “超级零首付”是真真正正的看透了房东的心理，满足了他们的普遍需求。
两难心理
很多房东搬离房子后，会形成“两难心理” ，不知该如何处置该房产。
两难心理
出租怕破坏房屋，招租、维护都很麻烦；出售又怕卖不出个好价钱，也许几年后再卖会有高价。这两种考虑交织起伏，举棋不定，形成“两难” 。
很多房东即使搬走了，也会对原来的房产留有感情。不希望租客乱动设施、改变陈列。但无论多理想的租客，出租过程中都会对房屋造成不同程度的破坏。
甚至有人说： “一出租就贬值” 。 这是有道理的。 大多出租过 3 年以上的房东，都会对此有苦难言。
但如果不出租，改为出售，很多房东又于心不甘——总说“一铺养三代” ，房产是个生钱的宝，很多房东都希望能在房产上获得长久收益。
但除非以较低的价格出让，否则卖房总是“缓慢”的。其间看房多、谈价多、手续多——经常会让房东不胜其烦。这也就是很多房东求助于“中介”的缘故。
但无论如何，这种“两难考虑”是普遍存在于房东身上的。
而这种心理，说穿了，就是“图利心理”在作怪。
图利心理
无论是出租还是出售，根本的出发点往往是“利益” 。只要利益让房东动心，交易就很容易达成。
房东也是人，是人就有“图利心理”——所谓的“现金为王” 、 “见钱眼开” ；这是人之常情。
传统“零首付” ，如“无首期支付、完全分期付款”之类的方法，之所以被拒绝率很高。就是因为：它们根本上漠视了房东的“图利心理” 。
记住，即使你愿意在“分期支付”中附带利息，房东也不太愿意。
因为房东要的不是“未来很多钱” ，他要的是“现在就有很多钱” ；而且是越第一章 突破你的思维局限多越好。
出租很烦，因为怕收不到租金；因为一个租客走了，往往意味着重新粉刷投资的开始。
为什么房东对自己房产的估价大多高于市场价？就是因为“图利心理”在做祟。没有谁愿意在价格上吃亏。
所以， 你要想成房东实现 “零首付” 交易， 首先就要尊重房东的 “图利心理” ，帮助房东实现“图利”目的。
双赢的交易，必须交易双方都感觉自己是胜利者——你不让房东“图利” ，他能有“胜利”的感觉吗？他愿意与你交易吗？
所以， “零首付”成功的前提之一，就是满足房东的“见钱眼开”的禀性。
诱之以利、供其所需！
厌险心理
那是否你解决了房东的“两难” ，又满足了他们的“图利心理” ，就可以快速与他们达成交易呢？
还远远不够！
厌险心理
房东考虑收益之前，一定会先考虑风险；只有最大化消灭风险的交易，才可能快速达成。
“不给足钱，当然不转产权啦！ ”
“收不到钱怎么办？”
“我想毁约怎么办？”
……
当你使用“传统零首付”思路与房东谈的时候，常会听到一些似是而非的拒绝理由。
而这些理由的背后，都是“厌险心理”在作怪。
你不应该否定这种心理，房东的想法是完全合乎常理的。变通的融资方式，当然会对“转移产权后的房东”构成巨大的收益威胁。
所以， “超级零首付”前面就提出了“控制法则” ，强调“控制购买权”及“使用权”即可，而不必真正获得“产权”——这正是对房东这种“厌险心理”的补偿。
综上所述，如果你能在交易方案的设计上，同时满足房东“两难” 、 “图利” 、“厌险”三种心理，则交易障碍将极大的降低。
你要的是“空间” ，房东要的是“利益”——“超级零首付”帮你设计了一套近乎完美的方案，实现了买卖双方的共赢。
但是，你与房东之间还有一道鸿沟。
z 你如何找到有意向合作的房东呢？
z 你如何说服房东呢？
z 房东为什么要相信你呢？
不要认为这是小问题。在房产中介行业良莠不齐、鱼目混珠的今天，让房东不把你当成“坏人”都是一件难事，更何谈“信任”？
如何快速找到有意向的房东并取得他的信任，是“传统零首付”根本没有解决的难题。
借助现代化的行销理念与精髓， “超级零首付”却给了有效的答案。
四、 寻找合适房东的三大定律
普通人最容易发出的感叹就是： “房源都垄断在中介手中，如何直接找到房东并面谈呢？”
其实，即使你找到房东的联系电话，也很难争取到面谈的机会。
当你从网上得到房东的联系电话，给他打电话介绍“零首付”方案时，你知道房东最可能的回答是什么吗？
“没兴趣！ ”
然�
