超级零首付-第15节
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鹑耍蛭肮郝蛉ɡ币丫鍪鄹 了。同时，这种“权利”是有时间限制的，过期不“行权” （即“不买房” ）即失效。
所以，F与G双方构成债权债务关系，而这种“权”即“在指定的时间范围内，以指定的价格及付款方式，购买指定的房产”的“权利” ；F即“债主” （债权人） ，G即“欠债者” （债务人） 。
“期权合同”的突出优点
为什么要使用“购买期权合同”呢？因为它具备无可比拟的好处，是衡量一个投资者水平高低的重要标尺。
简单来讲，它有 3 大好处：
（1）便于转让
由于双方是债权债务关系。F 是有权利，无义务；G是有义务，没权利。所以，从法律规定来看，F 可以不经过 G 同意，而转让该“期权” （债权）给第三方——有点类似于银行出售“不良资产”的做法。当然，最接近“期货买卖”操作。这就为 F 后面的“转让期权赚差价”埋下最有利的伏笔。
（2）简洁易懂
相对于其他房屋买卖合同，动辄三、四十条，几十页纸的规模；期权协议只要说明关键要点即可，一页纸内 800字左右即可覆盖全部条款。非常便于同房东的交流及协商。可以帮助投资者快速完成谈判、快速锁定房产。
符合我们的“简洁定律” 。
（3）投入较低
房屋买卖合同的定金规模基本都在 5000 以至上万，会对买家造成较大风险与压力；而期权合同则无此弊端。
与“租赁合同”配套，以租金的形式抵扣期权费（相当于定金） ，一般不会超过市场租金的 2 倍。远低于买房定金的投入，直接降低了投资者的风险，并有效地保障了“低成本”锁定房产价格的目标实现。
特殊条款——巧拟语言胜在先
虽然“期权合同”好处明显，但由于在国内房地产投资领域里，很少有人对它熟悉、甚至精通，所以，一定要小心它应用在房地产投资时的特殊条款：
（1）转让条款
甲乙双方向任何遗产继承人、私人代理和其他第三方所做的协议转让，均可生效，具有法律效力，另一方应无条件配合履行转让后协议。
虽然期权协议在本质上，F 是无需 G 同意即可转让的，但为安全起见，强烈建议加上这句话。
这句话从逻辑上讲，G 与 F 都可以转让本协议。但是实际上，由于 G 是房东（ “债务人” ） ，别人是无法以“房东身份”替他履行“期权”义务的，所以 G是无法转让协议的。
除非 G死亡，房产由其他人继承。所以，这句话真正的受益者是 F。
作为聪明的投资者，如果你直接表达出自己的“转让”意愿可能引起不必要的麻烦；更巧妙的解决办法是，你可以这样对房东说：
“如果您出现意外，这句话就可以保障本协议由您的继承人承担履行义务。 ”
这种解释是合情合理的，房东一般都不会提出异议。小小一句话，就可以帮你开启财富之门。
如果事后房东反悔，而不与新买家签订正式购买合同的话，你直接起诉，要求相应的违约金及赔偿金就好了。
还记得第二章提到过的“对买家的 8 大好处”第 8 条吧？
之所以买家可以在方便的时候转让“期权” ，就是因为在这一条上，你给自己留了“后门” 。
（2）协议展期
支付追加期权费______元后，期权卖主在此赋予期权买主将上述期权展期________的权利。
谁也不能保证你可以在期权期内一定能行权（或是转让给第三方） ，所以在期权合同中给自己留个“续期”的条款，就至关重要。
（3）用租金支付购买款项
《租赁合同》所规定的乙方每月应交租金（包括押金）的___％也做为定金，可用于抵扣购房款项。
这是期权合同的“中央芯片” ，因为它规定了你每月所交款中，有多少可以作为房价的“预扣”部分。
同时，由于你未来通过转让期权时， “预扣”部分可以从买家的出价中“赚回来” ，所以，也可以理解为“你的未来转让收益” 。
一般操作中，如果房东急于转手房产，你可以与他商量“房租全部用于抵扣房价” ；但是这种情况时，房东往往不愿意跟你签订太长的“以租代售”的期限（一般不会超过 1 年） 。
所以，你为了换取较长的“期权”期限，可以在“抵扣比例”上做一些让步；将租金的 50％~30％作为未来的房款抵扣，是相对比较合适的。但关键还在于你的谈判策略。
一般情况下，30％用于抵扣，配合 3 年的期权——是一个大家都可以接受的折衷方案。
（4）期权执行
1、如果乙方依照本协议选择购买该房产，乙方应该在协议到期日时或之前以书面通知甲方，发出书面通知 30 天内，甲方有义务与乙方应签定正式买卖合同。
2、如果乙方没有在指定的时间内购买所述房产，则乙方支付的购房定金将由甲方保留，甲方有权将所述房产转售给第三方。
期权的执行就比较简单了，只要自己（或是新的买家）与房东签订一份“房屋买卖合同”即可。
再强调一下“以租代售双重合同”的主要条款，尤其是“期权合同”的要素。
附录里提供了“租赁合同”以及“期权协议”的样本。为谨慎起见，建议在实际交易之前， 最好请律师再帮你拟定一份具体的合同， 几百元的投资绝对超值。
其中，应注意的细节有：
①租赁合同： z 交租的时间；z 入住前费用结算； z 入住后可以装修； z 转租权利。
②期权协议： z 可自由转让； z 展期安排； z 租金支付房款。
与房东签订合同后，你就可以享受“零首付”的幸福生活了。但这一切都建立在你前期的精心准备之上，否则谈判过程中，以及几年的租买期内，都会麻烦不断。
所以，具备相关的法律知识，是让你立于不败之地的必然选择。你最好向专业的律师（尤其是房地产方面的）请教，千万别为了省点钱、省点时间，事后追悔莫及。
五、 “以租代售”交易的谈判致胜点
我们对“以租代售”的合同条款有了基本的认识之后，就要注意一些细节。
“以租代售”交易有一些重要的“谈判关键点” ，它将决定未来的费用支付、房产价值等核心条款。
你必须事先确立一些基本的谈判“底限” ，以之作为签订合同的依据。所谓“知已知彼，百战不殆” 。这一部分，就将告诉你：如何知已！
合同期限
“以租代售”的期限一般在 3~5 年；这个期限主要是根据买家筹集首付款的时间而定的。
一处二手房产，买家如果不够现金，就必须申请“二手房按揭贷款” ；但是这类贷款首付要求比新房高，房产年限越长，贷款额度越小。所以，必须控制一个合适的年限，既可以帮助买家储蓄首付款，又便于审请银行贷款。
根据规定，银行至多可以为买家提供 7 成贷款；实际上加上手续费等开销，往往在 6 成左右。这样就需要买家筹集至少 4成的首付款。
这 4 成的首付款扣除签订合同后 3~5 年的月付定金（即期权费） ，还需要买家筹集不小的比例，可能在 2 成房价左右。
正常情况下，如果房价大约为买家 10 年的净收入，这个比例基本是可以接受的。所以 3~5 年的净收入支付 2 成的房价，是基本没有问题的。
如果买家超过这个期限还没有筹集 2 成首付，那很可能说明买家不具备买房的条件。再拖延期限，错过了房贷申请可能性，就更没有意义了。
当然，还有一种可备选的方案：就是由买家采取“转按揭”方式“继承”投资者的贷款，然后由买家直接负责还款。但是这种方案存在一些潜在的问题，比如：
z 很多银行可以“同行转按揭” ，而不允许跨行转；
z 转按揭的手续费等开支往往较高。
这些都需要买家慎重处理。
此外，如果年限过长，那么投资者很可能承受较大的房产升值损失。房产周期一般为 5 年左右，3~5 年常常可以跨跃一个房价波动周期的波峰与波谷。超过 5 年，房价的波动将比较显著，实际房价将距离协商房价有一个较大的差异。
所以，如果超过 5 年而投资者还延续协商的房价，对于自己的收益也是非常不利的。
还有，由于协商房价是没有计息的，所以超过 5 年的合同，会对投资者的售房收益造成较大影响——现在中国每年平均通膨率在 5％左右，5 年后的通膨将达到 25％，就是说，现在的 20 万元的房产，按 25％的通膨率计算，应该于 5 年后变为： 20×（1＋25％）＝25（万元）
虽然实际情况中，房价不能如此简单计算；但合同不超过 5 年是一个底线。
实际操作中， 建议以 3 年至 3 年半为宜。 到期的具体时间可以选在三节前 （即五一、十一、春节） ；因为这些节庆前后，是买房的高峰；如果买家放弃购买，可以很容易地找到新的买家。
如何确定未来交易时房价涨多少才是“真”
小蔡与房东杨伯协商“零首付”交易时，关于未来 3 年后的房价问题，僵持不下。杨伯认为，现在房产值 30万，由于房产近期涨声一片，根据这种趋势，3 年后，至少会涨 30％。即未来房价应该为 40 万。
但是小蔡认为现在国家不断加息，就是为了抑制房产上涨。未来不可能像现在一起快速升值，所以，3 年后最多涨 10％，即未来房价应该为 33 万。
双方为此争议不休，都希望说服对方，却久无结果。
如何确定 3~5 年之后的交易房价，是“超级零首付”知识体系的难点之一。在大量实践中，我们逐渐摸索出了以下两种方法，以上面案例的数据为参考，我们一起来分析各种方法的利弊：
（1）升值比例法
最常用的方法， 就是双方协商一个房价的升值比例， 然后以现在房价为基础，算出未来的交易房价。
比如，上例中双方使用的就是这种方法，只是关键在于双方都不认可对方的“升值比例” 。
杨伯认为是 30％，而小蔡认为仅是 10％。其间差距较大。
如果双方成交意愿较强，有可能最后以“折衷为 20％”成交。否则，此次交易会陷入僵局。
这种方法是所有办法中，最简单、易行、手尾少的一种。无论未来房市如何变化，交易过程都不会受到干扰——可谓“一劳永逸” 。
买方由于提前锁定了未来房价，所以不必再为房产涨价而担忧。但常见的担忧， 却往往容易出现在卖家的心里——人们总是容易变得 “贪婪” 的， 尤其在 “房市高涨的牛市”里，他们总认为未来可以“涨”更多，甚至“越高越好” 。
所以，房东往往会对“提前锁定”心生疑虑。
那么，如果双方僵持不下时，灵活变通的你，就可以使用其他的方法了。
（2）未来评估法
既然现在双方都无法说服对方来使用自己的升值比例， 那么， 双方可以约定：签订协议时，指定某专业而公正的第三方评估机构；等到 3 年后正式交易时，再请该机构出面评估房产价值。评估费由某方出，或是平摊。
每个地方都有房产评估机构——因为银行是以这些机构评估的结果为依据确定贷款额度的。
所以，双方可以共同指定一家公正、有信誉的评估机出面，请这家机构评估正式购买时的房产价值。
这种方法，可以解决“升值比例法”的障碍，尤其是对于房东的“涨价预期”心理，起到一定的安慰作用。
但是，在中国就存在另一种隐患：如果双方中某一方有“关系” ，可能影响到评估机构的最终结果，那么另一方就一定会吃亏了——虽然这可能仅是一种“担忧” ，但毕竟会对买卖双方形成心理阴影。
所以，一种变通的方法，就是由双方各自找一家评估机构出面，然后取两家机构的平均值。
？ 一则，有一定规模的评估机构，其评估流程及结果是有具体而详细的依据的，所以，评估值本身并不会偏差太远；
？ 二则，取两家机构的结果平均值，也可以避免某一方的“误差” 。
？ 第三，给予买卖双方同样的机会，也可以使他们不致产生“不公平”心理。
所幸， 评估费用并不高， 所以增加一些评估环节， 对双方影响并不大。 但 “未来评估法”相比“升值比例法�
