超级零首付-第14节
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
（二）第二次面谈
第二次面谈与第一次的最大区别在于，你此时要拿出一份合作草案，内容要根据第一次面谈所记录的信息来撰写。这份草案里，你尽量不要提出“新”的交易内容，以避免引起不必要的房东抗拒。
你把这份合作草案交给房东，并要求他当面一条条协商与修改。
合作草案
甲方： 乙方：
1、 甲方与乙方达成“以租代售”的合作。
2、 双方从**时开始，到**时截止。
3、 双方确认的租赁期为***，租金为：***
4、 如果*年后，乙方决定购买，则交易房价为*** ……
你就使用上面的格式，把第一次面谈的内容简单的列示出来，请房东直接确认或修改。
房东此时可能会提出一些新的想法， 你直接在草案上面修改或补充在后面即可。如果有一些条款是你不能接受的，你可以提出一个“重要性比较”的问题，来巧妙的绕开那些条款。
假如房东提出月租金要 1800 元，而你最多能承受的租金为 1600 元，此时，你可以拿另一个房东可能看重的因素来比较， 诱导房东做出向你 “妥协” 的承诺。
“您出租时一定综合考虑过很多因素， 假如稳定而品行可靠的租客对您比较重要的话，那么如果现在较长的稳定租期与较高租金没有办法协调一致的话，您认为较长租期，还是较高租金比较重要呢？”
上面这种提问，运用了“条件预设” 、 “重要性比较” 、 “假设”等多种技巧。
你反复琢磨就会发现这个问句的巧妙。看上去是个“选择式提问” ，实际上，却是个“只有唯一答案的提问” 。即房东只能回答： “较长租期” 。
当然，这种话术使用得好就会“事半功倍” ；但如果使用不熟练，很可能会引起房东的反感——因为有一定的“诱导”成分。
第二次面谈的最后，也一定要追问一句：
“如果方案可以满足您的要求，您期望何时开始执行呢？”
因为这是要求房东再次承诺“成交与否” 。如果房东真心想与你成交，则他会说个具体的时间；相反，如果他内心还犹豫不决，就可能再次拖延，不给出具体的时间表。
无论如何，你都要再次确认下次面谈的时间。如果顺利的话，第三次面谈就可以“签字成交”了。
以上是主要是以“零首付买家”为对象的面谈话术。如果你主要是以“零首付投资得”的身份去，那么面谈起来会更加简单。在我们的“超级零首付收入流特训营”里会有更加详细的介绍。
与房东面谈的成果，就是“以租代售”的合同，下面我们就详细分析这种威力十足的法律武器。
三、“租赁合同”——未雨筹谋之策
区别法律属性的双重合同
“以租代售”是一种特殊的“组合式交易” ，它包括了“房产租赁”与“购买期权”的双重属性——而这两种属性在法律上具备较大差异。
作为“零首付”买房人，一定要明白“租赁关系”与“买卖关系”的差别，应该采取不同的法律文书形式分而治之。
合同的标题必须注明该合同的“属性” ，而这对于合同内容的法律关系界定具有一定意义。标题为“房屋租赁合同”的合同，与标题为“购买期权合同”的合同，在争议处理时会有较大差别。
因此，为同时表述清楚“租赁”与“期权”这两种交易性质，你必须与房东分别签订“租赁协议”与“购买期权协议”两份合同；这两份合同共同组成“以租代售”的交易协议。
采取两份合同的组合， 还有个更大的好处隐含其中， 请仔细学习这部分内容。
合同与协议是同一概念，协议是人们一种习惯上的叫法，类似的提法还有契约，如房契、地契。实践中，合同可以以不同的名称出现，如合同，合同书，协议，协议书，备忘录，关键是看其内容。
重要的租赁条款
合理的“租赁合同” ，可以减少“入住风险” ，以及未来可能出现的问题。因而，所涉及的内容基本上都要围绕“费用结算” 、 “房屋入住”展开。
下面让我们逐条分析（方框里的内容为条款示例） ：
费用结算
乙方在租赁期限内，支付给甲方的租金中已包含物业管理及公用分摊费用，乙方不再另行支付甲方此项费用，如物业管理公司需另行收取其他费用，则由甲方承担。
乙方在租赁期限内，使用的水、电及电话费的结算，以物业管理公司的单据为准，由乙方直接交付物业管理公司。
所有费用不能让房东留尾巴，一定要在入住前让他结算清楚。
租金交纳
该房屋每天每平方米建筑面积的租金（包括物业管理及公用分摊费用）为____，月租金总计为人民币____元（大写____________），该房屋租金____年内不变。
乙方必须在每月____日前支付当月租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的____％支付滞纳金。
与房东约定租金交纳的具体日期时，一定要预留下几天的时间缓冲，以便于自己的资金流转。
修缮责任
该房屋的维修责任除双方在本合同和本合同补充条款中约定的以外，均由甲方负责。甲方应定期对房屋和设施进行维修、保养。
对于一般租赁而言，基本上很快就可以入住；但对于很多以卖房为目的的房东而言，他们往往还没有做到立即搬出去的准备。所以，你在合同条款里，要跟他们约定好，签订合同时，交一半定金；当他们搬走并将钥匙交给你时，你才交另一半定金，以便督促他们尽快把房产空出来，达到自己希望的状态。
同时，投资者应该在取到钥匙时对房产进行仔细检查，确保房产状况不影响正常生活。否则就立即要求房东维护。而不能把这种维修责任转嫁给自己。
重新装修
除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。并按规定向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续后的，方可进行。经甲方认同的装修，乙方在租赁期满或退租时可不恢复原状。其余部分，租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续。没有书面约定的，以乙方交还甲方房屋时状态为准。
关于房屋的“装修条款”是较容易引起争议的地方。因为“租赁期间”的房屋产权并没有转移给投资者，所以房东往往不愿意别人随意改动自己房屋的装修。
因此，建议你在做一些装修改动前，要征求房东的同意。当然一些简单家用设施的添置并不需要通知房东。但是你“粉刷墙面” 、 “吊顶” 、 “加隔间”等工作就需要与房东达成一致。
只要你的装修是增加房产价值，而且对于房屋结构没有太大影响的，一般房东不会拒绝——反正对他也是好事一件。
而且做为“试用性质”的话，你也没必要对房产进行大规模的装修投资；这种工作往往费时费力，而且风险较高。
转租权利
乙方在占有使用期间有权对房屋出租。对乙方经营房屋所的利益甲方无权主张。
此外，如果你“零首付”的目的包含“转租赢利”的话。 “转租权利”是一定要争取到的，这一点不容争议。如果房东不同意你的要求的话，那你就需要使用其他“更好的建议”来解除房东的疑虑。
登记备案
本合同自甲、乙双方签署之日起的 15 天内，甲方应负责代表双方当事人按有关规定，向____市、区（县）房地产交易管理部门办理登记。
本合同经登记、取得《房屋租赁证》后，方可生效。本合同生效后，凡变更、终止本合同的，甲方应负责代表双方当事人在本合同变更、终止之日起的 15 天内，向原登记机关办理变更、终止登记手续。
为避免以后的麻烦，在签定租赁合同之后，尽快去登记备案。现在很多城市对于出租屋的管理都非常谨慎——很多治安管理严格的地区， 都会对出租屋经常检查。
这样也便于当房东违约反悔时，留做重要的法律依据：
z 房东要为房产办理《租赁证》 ；
z 租赁合同要备案。
此外，如果你是转租给别人，也一定要记得把转租的那份合同也拿去备案。
即使需要交纳一些相关的租赁税费， 也是应该的——这毕竟是对未来的一种保障。
除上面强调的内容外， “以租代售”交易中， “租赁合同”与普通的租房合同都大同小异。本书附录里有相关的合同样本，可以直接参考。
而在法律保障中，最关键的就是下面将讲到的“期权合同” 。
四、 “期权协议”——“零首付买房”的魔术盒
通过前面的学习，相信你已经认识到了“期权合同”是“以租代售”交易的核心工具与保障。
那么你一定很希望了解“期权”是什么，以及“期权协议”的秘密。下面我们就一起探索这个 99％的人都不了解的法律武器。
由于这里涉及了一些法律专业术语，所以请你一定要认真的阅读，最好可以参考合同法文本。法律是房地产知识体系的重要环节，值得你花费大量的时间与精力去研究、学习。
我们下文将做简单的“期权”解释，如果你想了解更多，就请查阅相关资料。
99％的人不懂的法律术语——“期权”
“期权买卖”本质上是“购买了一种权利” ；交易双方签署期权合同以表达这种交易“有效” 。
就好像车票一样，买家购了车票，该车票所标注的座位就“唯一性”地属于买家，或者说是持票人；持票人出示该车票，就可以占用这个位置。车站不能把“占有”这个座位的票再卖给别人。但是，这个票是有时间限制的，超出这个时间范围，这个票就作废了。
期权与车票的原理一样，但是期权是不能“退票”的，而且过期立即失效。
何为“期权”？
期权是一种投资工具，可以用在任何投资领域，如股票、外汇、石油等各种商品。举一个简单例子，您想买一套房，与房产商谈好价钱是3000 元/平米，并预付了两万元订金，这样就决定只要您想买进，对方必须卖出（义务） ，买与不买是您的权利。即使房价上涨，房产商也必须卖出；如果房价下跌，您可以不买，大不了订金不要。这就是期权的雏形。
在期权中，3000 元/平米的房价叫做“履约价格” ，订金叫做“权利金” ，也叫期权费。这里，您是买方，最大损失是订金。至于订金交多少，是2万还是1万，是你们自己的事，只要双方认可。
期权定义
期权，是指某一样东西的买卖权利，具有在某一限定时期内按某一事先约定好的价格买进或卖出某一样东西的权利。这种权利是买进者拥有的一种权利，并非一种义务。
期权特点
第一， 买方想要获得权利必须向卖方支付一定数量的费用（期权费） 。
第二， 期权买方取得的权利是在未来的，可以是未来一段时间内任何一天，也可是未来一段时间内指定的一天。
第三， 期权买方在未来买卖该商品的价格是事先规定好的（指履约价格） 。
第四， 期权买方可以买进该商品（预期该商品能上涨） ，也可以卖出该商品（预期该商品下跌，以较高的价格卖给对方，对方必须接受，因为你已经付给对方期权费，这是你的权利和他的义务） 。
第五， 期权买方取得的是买卖的权利，而不负有买进或卖出的义务。买方可以执行权利也可不执行权利，但是卖方在买方要求执行权利时，必须履行相应的义务。
期权买方，指买进期权合约的一方，是支付一定期权费而持有期权者。
期权卖方，指卖出期权合约的一方，从期权买方收取期权费，同时，相应地在买方执行权利时承担履约的义务。
假定房东为 G，投资者为 F。则期权合同的甲方为 G，乙方为 F。G 就是期权的卖家，F 即为期权的买家。搞清楚这两个角色，会对后面的理解有很大帮助。
F 向 G 支付期权费，用于购买“买房的权利” ；G 收取期权费，把这种“买房的权利”卖给 F，这种权利是“独占性”的，即在约定的时间范围内，G不能再把该房产出售给别人，因为“购买权利”已经出售�
