金融超限战-第19节
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？ 你们大家不要以为，房地产价格是取决于老百姓是否富裕的。
？ 2009年整个房地产市场被冷冻住是最可怕的。
？ 持续的结果，会使得我国钢铁、水泥行业全部发生重大危机。
房价居高不下就是由于大量的资源被误导到了房地产市场，而且由于资金是先冲向高档楼盘的，所以高档楼盘的价格拉上去之后，中低档楼盘的价格随之水涨船高。在这种影响之下，非常容易在各地看到高档楼盘如雨后春笋一般地冒出来，而且还在大量地建造。另外，购地成本也不断地上升，使得地方政府的财税收入来源也大幅增加。以2007年、2008年为例，光这一项收入就占到了地方财税收入的30％以上。
可是各位知道这有什么危机吗？请你想一想，其实有个危机我已经看到了，我觉得我们的政府和我们的企业家，还有我们老百姓还没有看到。这个危机就是大量的资源被误导到房地产市场之后，形成楼市泡沫，楼市泡沫本身和股市泡沫一样，都是制造业的回光返照。那么，我再强调一下，回光返照的下一步是什么？第一步一定就是房价大跌，第二步一定就是制造业企业大量倒闭。但是我们的房地产商误判房价上涨这是一种长期的现象，他为什么会误判呢？因为我们很多学者说了，房地产价格之所以上升，原因只有一个，那就是经济发展非常成功了，老百姓更富裕了，因此去炒楼，从而造成楼市泡沫。
另外，房地产商认为，还有几大原因也造成了房价的上升，包括：第一，中国人口不断地增长；第二，可用的土地越来越少；第三，城市化加速进程当中，会使得人们对楼房的需求越来越大，再加上我们改革开放的成功，会使得需求量更大。由于以上几点他们误判了形势。误判这种泡沫现象是一种常态。由于误判房价泡沫成为常态的结果，使得社会大量资源涌入这个行业。其好处是使地方政府的财政收入增长又上了一个台阶，包括卖地，包括地产税。更大的好处是什么呢？带动了相关行业，包括了水泥、钢铁、型材、装修、电梯行业等等。由于盖了大量楼房，因而对这方面的需求上升，所以造成了2007年楼市的一片火爆，比如电梯行业也是一片火爆，到2008年11月份稍稍才有下跌的趋势。可是整个2008年的形势还是很好的，你知道为什么吗？因为这些配套工程，包括电梯等等，都是因为大量盖楼房之后涌人这个行业的。但是，今天中国房地产业的真正危机，绝对不是像我们所想的这么简单，仅仅会发生房价大跌之后老百姓会断供，然后会使得政府税收减少，或者是银行会发生经济危机。我告诉各位这都是可以看到表面现象。
三、楼市泡沫带来的真正危机是什么
从全国的平均水平看，房地产投资占到固定资产投资的25％左右，在有些城市超过50％，对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入，为了缓解房地产市场停滞的局面，中央、部委及地方2008年出台的各项政策和文件已经有上百项，可以说2008年是房地产行业的政策年。从6月份开始，就有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了9月份、10月份，“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。放松二套房贷、减少税费、降低贷款利息……据计算这些政策实际上已经直接为购房者减少了20％以上的费用。
另外，2009年元旦，银行开始执行5次降息后的最新利率，购房者的房贷成本的下降幅度将超过10％以上。以50万元20年期商业货款为例，执行新利率以后，购房者每个月可以少还365元货款。
虽然有如此众多的政策出台，却依然没有改变房子滞销的局面，也没有根本改变房价过高的现状。那么房地产的价格，到底是由什么因素决定的呢？
你们有没有想到楼市泡沫会带来的真正危机是什么？那就是2007年、2008年时，当大量资源被误导进入房地产市场之后，使得很多房地产商资金链紧张，而房价大跌的结果是套牢了很多房地产商，更可怕的是什么？那就是制造业企业的大量倒闭，因为企业家的购买力大幅缩水。一个是房价大跌，套牢地产商；第二，真正大宗买家是制造业企业家，由于制造业企业大最倒闭的结果，使得他们的购买力也大幅下降。这两个相互影响的结果使得2008年下半年，尤其10月份之后，各地楼盘的销售都出现滞销的情况，不但房价下跌，而且成交量极少。
这种必然的局面是由于以下两个同样的原因：第一是房地产商资金链过紧；第二是购买力持续衰退。这使得从2009年开始，我国房地产市场的新楼盘开工很少。你想一想，如果从2009年开始，各地都不盖新楼房怎么办？
为什么这么说？因为和房地产相关的所有行业，将由此同时突然地进入到一个前所未有的冬天，包括钢铁、水泥、型材等等，或者是铝合金门窗、电梯等等的。请读者们想一想，这个危机是非常大的。所以在这个时刻，我觉得我们政府，应该要赶快面对问题，如果这个时刻真正来临的话，我们还得通过政府的力量盖更多廉价的经济适用房，盖更多的廉租房，而且必须在好的地段来盖才能吸引社会资源。否则所有这些相关产业将同时面临一个前所未有的冬天。这个冲击太大了，这个由房地产业所造成的对其他行业的冲击，会使得失业率到达一个不可想象的局面。
其实这一切在2008年9月份的时候都已经发生了，当时铁矿石价格一直在涨，第一年涨76％，第二年涨19％，第三年涨95％，所以我们的钢铁行业误判，把这个泡沫现象也误判成为常态，因为他们的想法跟房地产商是一样的，他们认为这种上涨是由于我们改革开放的成功，所以各个地方搞建设的结果，包括建筑，包括房地产，包括高速公路，包括桥梁等等都需要大量的钢材。所以我们国家需要钢材是一个常态。因此他们误认为，这种国际铁矿石价格上涨是一个常态，而误判的结果，从2008年9月份开始已经全部曝露。我还记得9月底的时候去上海宝钢做演讲，我当时把误判的情况跟他们说得很明白。
我说你们宝钢从10月份开始业绩会下滑，他们不太高兴，说好好好，我说真的哦，你们的业绩会开始下滑的，他们又说好好好，但是他们心里可能不太高兴，所以中午请我吃饭的时候，就带我去员工食堂吃了两个包子。到了2008年10月中旬，有一天我在北京首都机场碰到宝钢其中一位领导，那个领导看到我亲热得不得了，看到我就冲过来，吓了我一跳，他说郎教授你太伟大了。我说怎么了怎么了，你不要激动。他说你走了一个月之后，我们宝钢的业绩真就那样下滑了，关了一半的生产线。这是为什么？因为在10月份以后，已经随着整个经济情势的恶化加上房地产市场的停滞，而使得非常多的相关行业立刻陷入了冬天，而且由于误判的结果使得很多钢铁企业在高价时积存了大量钢材而造成严重亏损。
？
四、看不懂的房地产价格
2008年11月，国务院出台4万亿人民币拉动内需的10项措施，其中第一项就是加快建设保障性住房的安居工程，加大对廉租住房建设的支持力度。另外，住房和城乡建设部也对外宣布，未来3年将投资9 000亿元做保障性安居工程，其中建设经适房400万套，投资6 000亿元，廉租房200万套，投资2 150亿元。
在一些地方，也出现了一些新形式的保障性住房。在江苏南京，保障房是由政府出资向市场购买商品住宅实现的。而在上海，国资背景的企业收购商品住宅的模式，也成为政府扩大需求的一种方式。在2008年的最后一个月，上海陆家嘴集团、外高桥集团、张江集团等国有企业，纷纷通过商品房市场购买普通商品住宅作为人才公寓，向外来优秀人才提供住宿。
保障性住房的建设无疑是扩大内需的一种途径，那么增加保障性住房的建设是否能改变房地产行业目前面临的停滞局面呢？
2008年10月份，当国际石油价格下跌以后，你会发现，坏事都是一起来了，真是祸不单行。当我们的房地产业开始停滞不前的时候，所有的配套行业同时产生了问题。更严重的就是到了2009年，房地产业持续停滞的结果会使得我国钢铁、水泥、建材、装潢等产业产生重大危机。而且我跟各位读者讲一个新观念，大家不要简单地认为房地产价格是取决于老百姓是否富裕，因为表面上看起来，北京的房价很高，还有上海的房价很高，甚至你们觉得广东的房价很高，你们可能认为说这个区域应该是经济发展最好的区域，因而造成了房价高的现象。而像合肥、徐州等二、三线城市，房价应该低一点。如果你这么想的话，你就大错特错了。我就以浙江为例，浙江够发达了吧。杭州是很好的地方，那里每平米的房价在20 000块左右。温州企业特多，所以它房价特高，每平米也在20 000块左右。因为有大量的制造业资金，尤其是温州制造业十分繁荣，涌入温州的房地产市场去炒楼，所以温州房价高。这两个地方房价高达20 000块一平米左右，这我可以理解。再谈浙江另外一个城市嘉兴，和合肥、徐州相比，离上海最近，而且等到上海建好磁悬浮铁路之后，从嘉兴去上海的时间，大概只有15分钟。这么近的地方，你猜它的房价是多少？和合肥、徐州一样是4 000块一平米。为什么？
另外讲讲我们的苏南，苏南跟苏北的经济发展程度不一样，你说徐州 4 000块一平米可以理解是吧，那讲苏南。苏南最发达的区域，就是常州、无锡、苏州这一线。自古以来，苏州的园林就有很高的声誉，所以有这个概念以后，大量资金会流人苏州房地产市场，所以苏州房价特高，也是10 000？20 000块一平米。那么隔壁的无锡呢，房价是多少？4 000？5 000块一平米。你说有什么道理？都是苏南地区，都是经济发达地区，凭什么苏州和无锡差距这么大？而无锡的房价和苏北差不多，甚至和中西部城市差不多，完全没有道理。
所以，你听我举这两个例子你会突然发现，中国房价的决定因素和老百姓的购买力是无关的，而基本上是根据资金的流向而决定的，这个资金流到哪里，哪里房价就高。这些资金不去的地方房价就不高，比如说嘉兴跟无锡。我常常开玩笑讲，无锡的“无”这个字可能让大家望而却步，所以不想去，觉得无锡什么都没布，感觉不好，所以不去。嘉兴呢，听起来像“假”的兴旺一样，都不是感觉太好的字。所以资金当然不去这两个城市，结果是使这两个城市的房价，就和二、三线城市的房价是一样的。所以真正驱动房价涨或跌的因素，就是这一股到处乱窜的制造业资金。这个制造业资金流到哪里，哪里房价就起来，这是一个最大的危机。也就是说，我们今天房价的走势和整个经济基本面几乎完全不挂钩。这就是2007年跟2008年我从中国楼市得到的最大感触。
另外，我以北京房价的变化来做说明，北京的房地产市场在2008年11月份，搞了个山西团，很多房地产商到山西去拉客户，为什么？因为他们想吸引山西煤老大的资金过来买房子。到2008年年底，北京35％的房子卖给了外地人，其中14％是山西人。可是2008年9月份之后，整个山西省的产值大幅下跌，也是由于我前面讲的国际能源危机，价格大跌的结果，使得山西也遭到重大打击。山西遭到重大打击之后，你会发现，这种资金它的流量就产生了问题。所以各位请注意，房价大跌的结果是套牢了房地产商。以山西为例，整个产值和整个经济萧条使得大家的购买力也急速下跌。而急速下跌的局面，是我们2009年所面临的一个新的危机：这个危机已经不是房价跌不跌的问题了，而是整个房地产市场的停摆，如果整个房地产市场停摆的话，必然会造成大量的失业。
五、中国会发生次资危机吗
2008年12月20日国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，在文件中首次提出，支持房地产开发企业合理的融资需求，希望以此来缓解开发商资金链紧张的局面。另外，央行政策明确规定自2008年10月27日起，购买住房最低首付款比例调整为20％。这些政策无疑会增加银行等金融体系的压力，那么郎教授对这些政策是怎么看的呢？
？ 是国家垫资建造住房，而不是要求银行给予更宽松的信贷。
？ 我们推动零首付或者20％首付的�
