香港地产业百年-第8节
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9年，陈廷骅将南丰纺织改组，于1970年4月在香港上市。当时，南丰纺织法定股本4 500万元，已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后，业务发展很快，到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10。4万枚，月产棉纱640万磅，稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。
70年代中期以后，陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡，而地产业发展前景看好，开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实，早在1967年地产低潮时，陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书，为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时，已拥有工业及住宅楼宇41。3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12。8万方尺，是制造业中的地产大集团。
1976年，南丰透过旗下南丰发展有限公司以4 000多万元向太古洋行和长江实业购入港岛鲗鱼涌太古山谷英皇道一幅土地兴建南丰新邨。南丰新邨工程分四期进行，包括12幢28层至32层高的住宅大厦，共2 800多个单位，每个单位474方尺至692方尺不等。此外，还附设两层停车场和花园平台。南丰新邨从1976年开始预售，到1978年全部售罄，每方尺售价从200多元升至400多元。当时，银行利率较低，南丰为赚取更大利润，还自行经营按揭业务。自此，南丰成为香港重要的地产集团。
信和地产创办于1972年，创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳，祖籍福建新兴，早年远赴新加坡谋生，初期经营杂货店，50年代开始涉足地产业，在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦，被称为乌节地王。70年代初，黄廷芳开始进军香港地产，1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司，同年7月在香港上市。
70年代中期，香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮，但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策，购入尖东大片土地。当时，他们出价之高，令行内人士侧目，有人甚至讥为疯狂。不过，后来事实证明，尖东的发展潜力极佳，黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地，而且赚取巨额利润。当时，尖沙咀区的发展，只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内，这里早已商户林立，十分拥挤，明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大，遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程，共填得土地约17。4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出，其中以黄氏家族及信和所购入的最多，估计接近一半。
信和地产购入这些土地后，即推行连串庞大发展计划，一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说：“我在1979年加入信和工作，当时主要负责尖东的发展，我记得当时的尖东是一大块填海土地，要发展它，一切从无到有，必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项，计有： 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心，及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场，这些庞大的发展，不但将红矗图馍尘琢梢黄医舛⒄钩梢桓鱿执何锫糜沃行模於诵藕图诺母！薄�16〕
尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦，是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话，那么信和则在尖东独领风骚，“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样，信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。
不过，信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比，在投资策略上有两点明显的区别： 第一，信和地产以地产发展为主、地产投资为辅，因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外，其余均推出发售。当时，信和推出的尖东物业甚受市场欢迎，永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录，轰动一时。第二，信和发展地产物业，往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行，如尖沙咀中心，信和地产占四成半权益，其余五成半权益则由黄氏家族持有。
到80年代初，信和地产已颇具规模。1981年3月，黄廷芳将信和地产部分物业，信和置业有限公司分拆在香港上市，以作为集团地产发展的主力。该年底，信和地产市值达33。81亿元，已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。
另一家颇具实力的地产集团是鹰君，创办人罗鹰石，原籍广东潮州，1913年出生，早年曾随父亲远赴泰国谋生，1938年移居香港，当时筹得18万元，买入吉地4 000方尺，向银行按揭贷款，建成4幢住宅楼宇，赚得不菲利润。50年代中后期，罗鹰石眼见大量中国移民涌入，地产市道日渐兴旺，遂于1963年创办鹰君。鹰君一名，取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”，英文译作大鹰（Great Eagle），寓意振翅高飞，鹏程万里。
1972年10月，鹰君在香港上市，以每股2。25元价格公开发售1 375万股新股，集资约3 000万元。当时，鹰君仅属一家中小型地产公司。1972/1973年度获得纯利仅1 200万元，1975/1976年度还跌至397。5万元。
鹰君崛起的关键，是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年，鹰君看准时机，将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地，1976年后香港经济复苏，对工厂的需求大增，鹰君把握良机全力推出厂厦楼花，仅1977年就售出工业楼宇280万方尺，价值4亿元。1978年，大量内地移民涌入香港，对住宅楼宇需求增加，鹰君适值大量资金回笼，正好用作购买住宅用地。该年，鹰君购入地盘多达11个，其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段，后来地价、楼价急升，鹰君的资产大增。
1980年10月，鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用，将两幅酒店用地加上多幅土地，组成富豪酒店在香港上市，以每股1。9元价格公开发售1。6亿股新股，集资逾3亿元。稍后，鹰君又透过富豪酒店以1。06亿元收购小型上市公司永昌盛61。68％股权，并易名百利保投资。这时，鹰君一系所控上市公司已增至3家，市值达33。5亿元。其中，鹰君的市值在1981年底达9。63亿元，成为香港第二十大地产上市公司。
4 80年代初地产市道的崩溃
香港地产市场自70年代中后期起大幅攀升，到1981年中达巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史纪录，投机炽热。
这时，地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现： 世界经济衰退已令香港经济不景气，利率持续高企，港元不断贬值，内部消费萎缩，公司利润下降，其后更爆发银行危机，而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。
在这一系列因素的冲击下，徘徊不前的楼市终于掉头下跌，酿成80年代初期的地产崩溃。
4。1 地产市道崩溃的基本原因
80年代初，香港地产市道崩溃的原因，主要有以下几点：
（1） 地价、楼价大幅上升迅速，投机炽热。自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。地价、楼价的攀升，刺激了大量热钱的涌入，南洋资金更是大举入市。当时，香港“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5％至10％的订金，便可购得楼花，进行投机，而炒家对政府限制楼花的种种建议，诸如对楼花转让加重抽税等，并不理会，投机炒楼风空前炽热。
70年代末80年代初，炒楼风最炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7。15亿元增加到16。8亿元，短短不到两年时间内升幅高达135％。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手，售价从10。89亿元升至22。35亿元，短短半年间升幅逾1倍。
炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计，1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价约9。2万元。当时，香港市民家庭平均月入1 300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民70。8个月（即约6年）工资。然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元，一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3 000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101。5个月（即约8年半）工资。
当时，香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置单位大增，1980年新建住宅楼宅中，空置率已高达41。3％，大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调，只是迟早的问题。
（2） 利率持续攀升，银行和财务公司信贷收缩。70年代后期，香港经济开始过热，通货膨胀率已达到15％以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6。68％，而楼宇按揭利率平均为10。62％，形成市场对资金的需求有增无减。期间，港元汇率因外贸赤字增加（地产狂潮中，香港建筑材料进口大增，亦令贸赤增加）而偏软，刺激利率上升。1980年美国总统里根上台，实施紧缩货币政策打击通胀，更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最优惠利率升至20％的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21％，对置业者产生巨大的阻吓力。（见表3。5）这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本（利息）更形沉重。
随着利率的持续高企，银行和财务公司的信贷亦收缩。1981年，银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人，分期付款买楼的贷款达155。56亿元，比上一年度增加30％。然而，到了该年第四季，银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加，银行对地产贷款已转趋审慎，有的借出贷款时，除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外，还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法，即楼宇面积不再按建筑面积计算，而是以实用面积计算，按揭成数亦压低至6成。1981年7月，港府实行金融三级制，加强对财务公司管制，结果令财务公司的短期存款大减，加速信贷收缩。1982年11月，大来信贷财务公司突然宣布属下财务公司无法还款，被迫清盘，后来导致恒隆银行被挤提，并触发80年代初中期持续不断的银行危机，包括恒隆、海外信托等8家银行先后被接管或收购，进一步对地产市场造成冲击。
（3） 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末，以西方先进工业国为首的世界经济，因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退，通货膨胀居高不下，失业人数大幅增加，当时，香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击，但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降，到1982年全年经济增长仅2。9％，比1981年的9。4％大幅放缓。经济的不景气，令投资者、消费者裹足不前，地产市道无可避免地大幅滑落。
（4） 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月，英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京，正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议，以主权换治权，遭到拒绝，结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后，中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权，中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港，早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌，开始了长达数年的地产低潮。（图3。1）
4。2 80年代初的地产大崩溃（1）
其实，是次地产市道大调整，甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道便全面转入调整。1981年8月，港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号： 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22。58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后，�
