香港地产业百年-第13节
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碌氐耐恋卮⒈复锏�1 140万方尺楼面，估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年，地产业复苏，新地即动用10亿元购入8幅可建285万方尺楼面面积土地。新地抱着“货如轮转”宗旨，不计较个别地盘的成败得失，致力于资产负债平衡，在维持庞大土地储备的同时，又保持大量现金，因而往往处于进可攻、退可守的主动位置。
长期以来，新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司，售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此，它极重视增加土地储备，在整个80年代，新地的土地储备从约1 340万方尺增加到3 250万方尺，1999年更达到5 060万方尺，一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投，亦非在市区收购旧楼，反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地，如马鞍山、深井、元朗等地，成本不高。80年代以后，香港市区土地几已发展殆尽，新界遂成为发展首选，其时新界新市镇已逐步开发，交通网络亦日趋完善，地价因而上升。新地由于早着先机，已持有相当理想地段，故楼宇落成后，不独景致交通理想，售价也不太昂贵，自然深受买家欢迎。
新地发展出售的物业，在地区上非常广泛，遍布港九新界各个角落，在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦，在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才，及准确的市场调查，新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过，新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示：“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇，未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划，提供中小型住宅，以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。
新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代，由于经济繁荣、市民收入增加，人们对居住环境及面积的要求亦提高，以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变，新地逐步转向发展高质素的大型屋，单位面积在500方尺至1 000方尺之间，并设有住客俱乐部，极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋，如雅典居、加州花园、加州豪园等，设计风格上配合移民的回流，结果大受欢迎。新地推出的楼宇，往往成为市场中的名牌。
20世纪80年代初，新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展，开始在各新市镇中心兴建大型综合商场，作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺，耗资逾10亿元，80年代初动工，至1984年落成，是沙田新市镇最庞大的商业建设，场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施，还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后，瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物，成为香港最受欢迎的商场之一。
受到沙田新城市广场成功的鼓舞，新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场，以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期，新屯门中心，新都会广场，荃湾广场，上水广场，东九龙广场等，总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠，所有商场均位于港九新界各区最优越位置，极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略，与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合，可谓相辅相成，相得益彰。从1992年到1998年，新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首，堪称香港的“地产巨无霸”。
2。3 恒基地产：“密底算盘”
20世纪80年代期间，恒基集团展开连串资产重组，以使集团结构和业务合理化。重组后，恒基地产成为集团控股公司和上市旗舰，专责集团的地产发展业务，而旗下永泰建业则改名为恒基发展，以地产投资和投资控股为主，持有中华煤气和香港小轮两家公用事业上市公司的股权，在香港股市中自成一系。
恒基与新鸿基地产渊源深厚，投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景，紧扣地产市道循环盛衰，以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地，维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间，在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候，地产市道低迷，恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地，为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后，新界的换地证价格下跌了3成，恒地便在1988年5月动用超过5 000万元，以平均每方尺1 000元价格，大手购入新界换地证书，加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后，地产市道再次下跌，恒地于1990年度再斥资3。2亿元购入一批换地证书，使公司的换地证账面值超过7。6亿元。1991年3月，当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时，恒地以8 300万元悉数购入。因此，恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。
由于采取“反潮流”，“人弃我取”的投资策略，恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年，恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺，其中尚未包括1 340万方尺农地，成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低，恒地的边际利润相当高，以1993年度为例，该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇，获得利润约30亿元，即平均每方尺纯利1 800元，比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。
恒地与新地一样，亦极重视“货如轮转”，强调资产负债的平衡。尤其是在市道不景时期，恒地就会不断地将楼盘的售价调低，以测试楼价底线，保持货如轮转。如1989年“政治风波”后，恒地即将楼价下调20％。1994年中市道不景，恒地即在一个月内三度减价推出单位，从初期的每方尺5 576元减至5 090元。恒地还将百货商场零售促销的手法运用到地产市场，诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购，向买家提供9成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等等，甚至用抽奖送黄金（头奖黄金100两）展开促销，结果引起买家轮候或市场超额认购，取得满意的效果。
恒基的算盘可说打得相当精细，即使到了八九十年代，它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略，以最大的耐心，经长年累月，将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”，将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺，表面上总体楼价不高，但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。
恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度，香港地产市道畅旺，恒地盈利急升64％，李兆基眼见集团股份长期偏低，不利于在股市集资加速集团发展，遂一反传统“密底算盘”的作风，采取了连串瞩目行动。1993年9月，恒地在公布年度业绩时，大派现金红利，每股恒地获派1元红利，涉及金额高达16亿元，给股东带来意外惊喜，恒地股价当日即急升18％。不久，恒地又宣布集团资产重估，每股资产净值达42。69元，比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24。2元急升到28。7元。至该年底，恒地股价升至每股59元，短短3个月内市值急增逾600亿元，恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。
1993年第四季，恒地趁公司业绩理想，连环出击，先是发行4。6亿美元（约35。7亿元）的可换股债券，安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市；继而发行3亿美元（约23。38亿元）欧洲美元债券，并取得13。8亿元银团贷款；而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元，短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。
这一时期，恒基股价节节飙升，到1996年11月20日已升至每股74。72元水平。恒地不失时机地配股筹资，先后于1995年12月和1996年9月两次以先旧后新方式配股集资22亿元和35。2亿元，集资总额达57。2亿元。就在第二次配股当日，恒地又宣布发行武士债券，集资300多亿日圆（约23。4亿元）。从1993年到1996年，恒基集团集资频率之高、数额之大，业内公司无出其右。难怪有评论认为，派高息、借贷、集资已成为恒地的“财政商标”了。〔10〕
1995年，港府批地给地铁公司兴建中环总站至大屿山赤■角新机场之间的机场铁路，地铁招标发展沿线各站上盖物业，结果，拥有庞大资金的恒地及旗下的中华煤气联同新地、中银集团所组成财团击败了置地，夺得中环机铁总站上盖物业发展权。中环机铁总站上盖发展项目占地约4公顷，发展工程包括3幢高级商厦、零售商场，以及两间酒店或服务式住宅大厦，总楼面面积预计达447。7万方尺，总投资400亿元，预料分六期进行，1997年动工，至2004年全部完成。该发展计划不仅是机铁沿线各站中最负盛名及最昂贵的发展项目，而且也是香港有史以来最大的单一地产项目，届时完成后，置地的中区王国将黯然失色，中区地产霸主地位无疑将属新地、恒地两大集团。
2。4 新世界发展…以地产为主，向多元化发展
20世纪80年代初，郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划，其在香港地产界的实力地位已正式确立。80年代期间，新世界再接再厉，展开了一连串庞大地产发展计划，包括1981年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业；1984年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心；1985年分别与九广铁路和美国加德士石油公司合作，发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园；1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期；1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等4个地盘的重建计划。
其中，最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月，就在中英正式签署联合声明之际，郑裕彤与香港贸易发展局达成协议，由新世界投资27。5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议，新世界毋须补地价，在计划完成前，新世界代香港贸易发展局支付租金，每年不多于600万元，并付该局7 500万元营运费，计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公，其余物业业权则属新世界。〔11〕
香港会展中心占地33。5万方尺，包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心，以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼，以及一幢酒店式豪华住宅大厦，总楼面面积440万方尺，规模比3幢交易广场合起来还大一倍，或相当于近6幢汇丰银行大厦，堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工，到1988年11月完成，历时3年9个月。1989年11月，英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港，为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一（其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心），它与尖东的新世界中心隔海相望，不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩，而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。
新世界与新地相似，其业务扩张亦首先从集团内部开始，由地产业带动起来的业务，首先是集团的建筑工程，包括建筑、打桩、冷气工程等。该公司旗下的协兴建筑有限公司，是香港著名的建筑公司之一，自1960年创办以来已完成数百项建筑工程，代表作有九龙丽晶酒店、新世界酒店、美丽华酒店、富丽华酒店、奔达中心、阳明山庄、香港会展中心等。新世界属下的景福工程有限公司是香港最大的冷气、防火、水管及电器综合安装工程公司之一。集团的配套附属公司还有松电工程、佳定工程、富士（中国）装饰工程等，可以对现代化建筑物包括商业大厦、酒店及高级住宅，由工程策划、设计、绘图、电机工程、建筑工程及室内装饰等提供全面性服务。
1989年1月，郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝，从一线退下，仅担任董事局主席一职，而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期，新世界采取了急进式的投资策略，连环出击，在短短一年间收购并投资了一系列非�
