我们的日子为什么这么难-第6节
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《有形的手》于1977年出版，这恰巧是多变的经济状况开始限制钱德勒对美国企业。观点的时期。在此后的25年中，越来越多的大型公司，尤其是传统制造业公司，已经超越了那些小型的、灵活的竞争者。这些竞争者更集中于关注核心的活动，并且通过其他方式与供应商协调，而不是通过完全的垂直融和。原因也不仅仅与技术有关。例如，不断增长的国际贸易与国内竞争使许多公司更精明地开展各种活动。
本文摘自［英］保罗。西布莱特（Paul Seabright）的《陌生人群：一部经济生活的自然史》
第九章 为什么我们的房改这么难之一：火山理论
“火山”之下，我们的出路在哪里
最近我们又发飙了，国十条出来了，已经国了很多条了，我都不知道究竟有多少条了。什么国二条、国三条都出来了，我觉得应该这样编号，从001号开始编，国001、国002，现在应该是国90几了。各级政府在比拼谁打压房价打得最凶。政府打压楼价的措施基本都是错的，因为根本就没有理解房价上涨的本质。我想利用火山理论来解释房价上涨的本质。
我们先看下火山岩浆是如何形成的。2006年下半年，中国发生了楼市泡沫、股市泡沫，我认为这是由于我们的经济生病了。讲得更具体一点，就是投资经营环境已经全面恶化，因此很多企业家把应该投资在企业的钱拿来炒楼炒股了，从而造成泡沫。这个进入楼市的资金就可以解读为火山的岩。。就在这股火热岩浆蓄势爆发之际，我们的政府插下了两根导管。
第一根导管：老百姓不能自建房，必须向开发商买房。这是什么意思呢？举例而言，我们现在的年轻男女基本是自由恋爱，只有那些不太会谈恋爱的、吃不开的男男女女，才需要到婚姻介绍所。如果哪天政府突然下令不准自由恋爱了，自由恋爱者一律不发结婚证，政府规定必须去婚姻介绍所的话，你晓得是什么结果吗？由于没有自由恋爱的竞争，婚姻介绍所的中介费就会透过垄断立刻大幅攀升。这个跟房地产有什么差别呢？我们现在不能自己买地自己建房，而必须向开发商买，这就像婚介所。样，造成开发商的垄断，价格肯定上去了。政府为什么不让我们自己建房呢？政府认为我们不会建，会建得乱七八糟的，不好管理，是吗？那德国人怎么可以呢？德国政府对自建房规定得非常清楚，哪个地段房子盖多高，屋顶什么颜色，窗户什么样子，都规定得清清楚楚，你只要按图施工就好了，有什么难的呢？我们在后面的章节会谈到2010年深圳市放宽了这个规定，从而引入了竞争机制的问题。
第二根导管：缺少经济适用房和廉租房。截止到2009年年底，新加坡政府总共建设了99。2万套的经济适用房，保证了85％老百姓的住房。而且新加坡不是根据成本核算，而是根据老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入就可以买一栋房。新加坡像我们一样的商品屋只有15％，而15％的人所住的商品屋每平米价格在4万到5万元人民币。
在西方一些国家，住房被明确界定为公共事务，也因此获得立法保障。如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》，明确规定住房问题属于公共事务，政府应对公共住房建房提供支持。1946年至1951年间，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78％。荷兰则在1901年颁布《住房法》，明确规定：政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中扮演决定性角色，“提供充足住房”是政府的责任。1974年，荷兰又颁布《租房与补贴白皮书》，强调“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。美国在1937年出台《住房法案》，明确政府负责低收入家庭的公共住房建设，居住者只需支付较低房租。此后相继出台《住房和城市发展法》、《住房和社区发展法》，住房的公共特性得到保证。那么，我国在住房的认识问题上又经历了怎样的变化呢？
那么在香港什么样的人能够享受政府补贴呢？月收入6万港币以上的，必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2。6万到6万。间的，政府提供低息贷款，以优惠价供应住宅；月收入在1。1万到2。6万之间的，以低于市场价30％到45％的价格购买房屋；月收入低于1。1万的，可以享受廉租屋，房租非常便宜，平均价格每个月1 320港元。香港是个规范非常严格的城市，严格执行的结果使得香港50％的老百姓都有政府补贴。政府为了解决老百姓住房的问题，就用公共资源建设公屋，包括廉租屋和经济适用房。
我们过去有没有这种概念呢？有的。1998年国二十三条出来了，当时规定80％经济适用房，10％廉租屋，剩下10％才是真正的商品屋。因此从1998年开始，一直到2003年房价都很稳定。但是。2003年开始，政府推出了国十八条，我们的政府偷换概念，把80％的经济适用房改成具有保障性质的商品房，这不就是商品屋吗？直到现在，几乎100％都成了商品屋，我们的地方政府对建经济适用房和廉租屋一点都不感兴趣，它们的理由是中央政府拿了六成的税，却只干了三成的事，而地方政府拿四成的税，却得干七成的事，所以财政吃紧，必须靠卖土地维持财政预算。我们的政府把全体老百姓对住的需求都推向了商品房市场。我们的弱势群体，包括大学毕业生、农民工怎么可能买得起商品房呢？2003年的政策一被推出就注定了它的失败。
既然谈到新加坡和中国香港，我就想趁此机会告诉我们各级地方政府，应该如何学习它们的土地财政的新思维。
第一个思维：我们看看香港，2007年香港政府的卖地收入是133亿港币，占GDP的0。8％。而2007年我们内地的卖地收入占GDP的比重是4％，远远高出香港5倍以上。到了2009年，香港卖地收入占GDP的1。53％，而我们内地卖地收入占GDP的比重高达4。5％。所以和香港比起来你会发现，我们内地依赖土地财政的程度更大，而且这还只是全国平均数。如果具体到地方政府的话，比如说北京，卖地收入占财政收入的比例高达50％，这就不晓得是香港的多少倍了，因为香港只占1。53％。右。
第二个思维：中国香港和新加坡透过高地价、高房价，不但保证用地的效率，同时增加了财政收入，从而维持了低税率。所得税对年收入30万新加坡币以下者只有8。5％，30万以上的和中国香港一样是17％。
第三个思维：新加坡工业用地以租赁为主，而中国香港是以出售为主，香港的工业用地每一平方米高达8万港元，全世界最贵。所以香港制造业全线崩溃，只能做服务业、金融业。而新加坡透过政府的绝对垄断，提供绝对低的价格，80％的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内。出租价格每平米在200到280新元之间。所以新加坡有非常繁荣的制造业，就是因为新加坡政府的优秀规划。
搏金
“喂，这到底是怎么回事？为什么股价会这样急剧地下跌？”在以橡木为主材料的大约有40张榻榻米大小的房间里，响起了一个男人愤怒的声音。
“好像是海外的投机使当前基金将股票大量抛售造成的。”一个有点臃肿的小个子男人带着惶恐的表情，不知所措地回答道。
窗外是日比谷的大厦街和在冬日微弱阳光照射下的二重桥。
房间的后方有一张硕大的行长专用办公桌，一台通常不怎么使用的计算机和一个历代住之江银行行长使用过的、已经解决和尚未解决问题的文件箱，背后的书架上摆放着《华丽一族》、《白色巨塔》等西胁行长最喜欢阅读的大阪名作家山崎丰子的作品。
已经是下午4点多了。坐在办公桌前黑色皮沙发上的四井住之江银行行长西胁难掩一脸的愤怒。他的眉眼和嘴唇特别鲜明地皱在一起，形成了一个“一”字，像战国时期武士的脸。站在他面前的企划专务和企划部长一言不发地低着头，将视线落到那份股价表上。
3天之前，作为持股公司的四井住之江金融小组针对赋予普通股转换权的优先股的发行，发布了将会增资3 000亿日元的消息。顿时，住之江股票遭遇到大规模的抛售，当天股价就从。布信息之前的40。3万日元一下子跌到30万日元。
“投机基金组织及其同伙似乎是想使股价下跌，才将转换价设定在很低的价格，其目的是将来把大量股票握在手中。”矮胖的企划专务将打听来的消息原封不动地说了一遍。
“那我们公司的情况如何？”头发花白的西胁用锐利的目光上下打量着面前的两个人。他雪白的衬衫上面系着一条颜色鲜艳的蓝领带，外面是藏青色的西装。这个人在年轻的时候被人们称为“冷面无情的合理主义者”，他对处理大承包商和总商社的一些漏洞、破绽很有一套手腕。两年前，他跳出旧财阀的组合框框，合并了住之江银。和四井银行，成为很有实力的银行家。
“今天降到了1 200亿日元。”
“高盛是怎么说的？那帮家伙，等到赚了钱就拜拜了吗？”西胁瞪大了眼睛。
股票发行量的增加，会对股市产生稀薄化的影响，而在这种影响下许多股票价格会下跌，西胁也是有所预料和觉悟的；但是，现在这样的事态却是他做梦也没想到的。
本文摘自［日］黑木亮的《搏金》
第十章 为什么我们的房改这么难之二：重庆模式
火山理论遇到重庆模式
既然我们的政府调控楼价的时候，总是拿一块大石头压住火山口，那么我们的出路在哪里。？简单地讲，只有解决火山危机才是真正的出路。2010年6月12日，七大部委联合推出重庆模式的新闻吸引了我。
看到这个媒体的报道，我有点意外，因为重庆模式直接就解决了我提出的火山问题，我们政府的水平怎么陡然提高了？似乎有点出乎我的意料。因此，我很犹豫，要不要谈谈他们所谓的重庆方案。6月13日，我从重庆飞回上海，我期待我旁边坐的是周迅或者章子怡，可以聊聊天，排解一下旅途的寂寞。结果我旁边坐了一位比我还要老的人，心中实在郁闷。仔细一看，原来是重庆市长黄奇帆。当然啦，他可能也期待碰到周迅，所以他好像也不太高兴。我们两个既然都碰不到周迅，就只有互相聊重庆模式了。
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称“新国十条”，开始了抑制商品房价格上涨过快的又一轮调控。5月21日，重庆市公布了房产调控细则，即“渝十条”。出人意料的是，在这个细则中竟然包含着对购买第一套商品房给予税收优惠和财政补贴的内容。那么，重庆是如何认识房价调控政策的？重庆模式的妙招究竟在什么地方呢？
重庆模式很简单，那就是斩断我前面讲的火山理论的第二根导管，同时稀释岩浆。重庆市决定在未来三年以平均价格2 000元一平米的成本构建4 000万平方米的公租屋。这样子的规模才有诚意！像上海市2010年7月推出427户经济适用房的抽签，这种没诚意的数量还好意思推出来？我都替上海市的领导脸红，竟然做这种低劣的形象工程。重庆的总投资金额1 000亿元，其中30％来自于地方政府的土地入股，70％来自于社会融资的平台，比如说社保基金。社保基金存在银行的回报率目前是2％。而根据重庆的做法，4 000万平方米的公租屋收取市价的六成租金就可以给予社保基金4％的回报率，因此他们当然愿意投。这种大规模的投入，就斩断了火山的第二根导管。
按照规划，2010年重庆将开工。设500万平方米公共租赁房。2010到2020年，重庆市主城区公共租赁房总建设规模将达2 000万平方米左右，远郊区县根据城市化进程，将建设2 000万平方米公共租赁房。公共租赁房的租金价格在市场租金价的60％以内，收取的租金主要用于兑付建房款利息，租赁期最长为5年。那么，谁将是公共租赁住房的受益者呢？
既然重庆能做，其他地方为什么不能做呢？可见不是不能，而是根本不愿意做。我们各级地方政府对于卖地的兴趣很大，对于替老百姓谋福利的兴趣就不大了。当然啦，地方政府也找了不少借口，例如中央政府拿了六成的钱、只干三成的事，而地方政府只拿了四成的钱、得干七成的事，既然财政来源不够，就只有卖地了，这就是土地财政的由来。不只如此，土地财政和地产开发如此息息相关，腐败就不可�
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