白领2005:优秀企业的文化和机制-第16节
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郁亮：冯仑给我安排的题目是谈未来，正好万科这段时间在研究未来发展规划方面的问题。我们发现，中国地产行业还是处于粗放型增长的年代，包括万科在内。为什么这么说呢？最突出的一点是这个行业赚钱比较容易，富豪榜里100个富豪有32个跟地产有关系。
冯仑：但是有一本书叫《问题富豪》，其中不无调侃地谈到问题官员100个有70个跟地产有关。
郁亮：说明这个行业牵涉的利益面很广，大家都有兴趣。这个行业过去是关系更重要。连海外的基金经理都问我们跟当地政府的关系如何，关系好就可以拿到地，关系不好就拿不到地。另外，因为市道好，不用下狠工夫也能赚到钱，有不少是赚地价的价差，因此这个行业跑马圈地是第一要素。这些因素使得整个行业还处于粗放阶段。
未来如果还是粗放经营就会出问题，现在地产业已进入市场化的起点，情形有点类似1996年的中国彩电行业，当时彩电行业遇到了转折点，进入完全市场竞争的阶段。1982年以来，中国彩电行业突飞猛进，当年每个省除了西藏之外都有生产厂家获得了扶持，但是这么多年之后，那些厂家没有一个活下来。既然大家都来到市场化起点上，我想无论发展的大和小，其实都在同一起跑线上，能不能领跑未来，在于现在能不能建立面向未来的竞争优势。在充分市场化的竞争阶段，面向未来的竞争优势只有一个，就是对客户的把握能力，谁能更好地把握客户，谁就能赢得未来。
任志强：在我理解中，战略是指一个企业管理者想怎么干，战略的方向来源于管理者。我们这些人可能比小潘年纪大一些，从小接受的教育就是毛泽东思想——以天下为己任，我们不干，谁干。文革时，一种是以天下为己任；另外一种是乌托邦的战略，只在局部做出改变。我属于后者，所以我们的战略是关注自己，只要比别人活得好就行。怎能让这个局部活得更好？在会议休息时，我和王石聊过，我们这代人经历的改革，就是怎样去钻政策的空子，推翻原来僵化的经济体制，但是又不能急，先找漏洞下手，再逐步改变，这是一个温和的变革。
当企业找到了空子，就有更多的优势在市场中壮大。比如到华尔街上市，证监会要求层层审核，很多企业就通过境外注册，曲线上市。打了擦边球，就会有相应的规范，一个有利于企业发展的制度环境就在这层层博弈中逐渐产生。最近国有资产改革又成为了热点话题，这恰恰是企业从完全国有化转变成局部的非国有化或者大部分非国有化的进程。在现有背景下，企业更多是考虑如何克服制度束缚寻找生存的余地，然后才能说我比别人发展得更快、活得比别人更好。
潘石屹：大家在谈未来，我是谈当下，谈今天，我们公司是建好今年的每一套房子，销售好今年的每一套房子。
林少斌：思考一个企业长期的发展，对管理者来说尤其重要。想清楚20年后的事情确实有难度。我们现在做五年规划，希望把五年内的事情想清楚。我是职业经理人，就是要把五年的事情办好，像潘总说的把今年的房子盖好、卖好。
我刚才提到100年的企业未必比10年的做得好，招商局130多年了，现在的规模也不大，招商地产这一块也不大。前一段有一篇文章叫《二十年公司：表面的胜利》，讲了中国一系列20年历史的公司，现在的辉煌看起来根基不够，20年后又会怎么样，分析了种种情况，很到位。
万科走到今天能如此成功，也正是万科从一开始打下了很好的体制和机制基础。现在还有很多企业在讨论现代企业制度如何建立，公司治理结构如何合理，这在万科早已不是问题。万科做房地产以来，所有的土地都是从市场上获取的，他们的第一块地就是深圳第一次公开拍卖时拿下的，那时候我也参加了那次拍卖活动，记忆犹新。
刚才郁亮说以往是一个粗放增长的年代，我觉得这个年代也特别重要，万科没有靠政府背景，没有靠垄断资源，一步一步地走了过来，表现相当出色。最近招商局提出我们的地产业务是不是发展得慢了些，有没有超常规发展的模式，能否快一些？其实跑得过快不是一件好事，奥运会110米跨栏比赛，刘翔是三步一跨，约翰逊是两步一跨，一下子就踏到跨栏摔倒了。怎么在稳健中求得快速的发展，这个问题很困扰我们。万科向美国公司看齐，我们也在找适合的标杆，看看以后的路怎么走。
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白领2005： 优秀企业的文化和机制第25节 地产之未来战略盛会（2）
《万科》周刊
向“气质优雅”靠拢
中国的房地产商忙于盖房子、卖房子的时候，国外的地产商已经将目光转向金融业了。看到自己将来的发展方向，国内的房地产商也在思考如何向金融业靠拢。
任志强：可以说20年以后我们这样的公司基本上就没了。美国发展到一定阶段以后，房地产商就变成了与金融相结合的不动产商，现在我们房地产商是什么概念？是不动产的前三个部分：土地、房屋加现金流，但是中国的房地产由于没有金融背景，或者没有金融支撑，就没有第四个——增值收益。我们把所有的房屋增值收益交给了业主，就是购房者，本来他的房子一平方米是7000块钱，现在是9000块钱，等于他多赚了2000块钱。现在买房人一平方米可以赚2000块钱。
香港前七名地产商的收益相当一部分是增值收益，而通过建房、卖房直接取得的现金收益，在报表里大概不超过三分之一。他们仍能高速发展，原因之一就在于地产业务与资本市场相结合，开发功能已经转化成以持有为主，以开发为辅。
可以预计，WTO后，中国会迎来金融业的高速发展期，境外银行和境外基金的参与，可能会让中国地产商更多地转移到金融行业来发展。我们和冯仑今年三月参观哥伦比亚大学，他们的房地产专业是归在金融科目下的；我们所接触的大部分美国地产商，老板谈的全是如何安排贷款，如何组合融资方式，计算投资回报率，这和我们现在的运营方式不是一个概念。房地产与金融结合的趋势不可逆转，单纯的房地产开发商会逐渐淡出，这是我们未来的格局。
冯仑：前面都做前三段，以后都做后三段。
最近成都市工商局关于广告管理出了一个规定，禁止在征婚启示上用“气质优雅”这四个字，气质优雅有误导，而且一见面很难说优雅，这个词不能量化，不准确。现在你说这个问题就是你给我描绘的未来“气质优雅”，但是我们不知道这个“优雅”怎么去追求。
任志强：第一先得上市，第二从境外划点钱来。我想这是一个面向未来的起步，当发展到一定程度时，发展商可以留相当一部分的物业实现增值经营。
冯仑：关于“气质优雅”，郁亮你怎么看？
郁亮：任总谈的是好多年以后的情景，万科选择的标杆之一——美国普尔特公司就是专门做开发为主的。在现阶段把自己定位于不动产发展商是非常危险的，万科规模不大，如果把资金沉淀下去，投资回报率相对比较低的情况下就有很大风险。万科较早地进入了资本市场，这两年我们获得了30个亿的资金。有很多发展商问，你们怎么能够拿到那么多钱，有什么渠道。我的回答是你愿不愿意上场参加选美比赛。第一，你有没有自信心。第二，除了身材好还不够，还要气质好。一个企业除了透明度很高，还要有品牌。
冯仑：你说的很像模特选拔——第一，气质优雅；第二，自信心；第三个身材好；最后要走得好。带着好多公司去按照名模的标准去做。
郁亮：而且不能有绯闻。
冯仑：对，这个模特不能成为茶余饭后老是被议论的人。
牛文文（《中国企业家》主编）：刚才冯主席把整个气氛都调动起来了。我们能不能听一下他对未来的一个判断。
冯仑：这是我特别愿意说的一个话题，不是说我多么有远见，因为我老困惑，现在大家都差不多，过去略有不同，只有未来应该是谁都爱说，其实都说不准，但是每个人心里永远都有未来，所以他才活着，如果他心里没有未来，那是不可能的。
刚才小潘说的我们一直在研究怎么站在未来看今天，我一直在想这个事儿，在世界上怎么才能活得不累。其中有几种人不累，比如上帝不累，他老是盯着你，不用干活。信教的人不累，还有牛皮的人也不累，锦衣玉食的人更不累。最后就是婴儿不太累，因为他不知道累。
在这种情况下我们总得想想怎样把企业做到不累的状态，这几种人都有一个特征，他们对未来的看法比我们更清楚。在信仰领域，神是从终极来看待一切的；在现实生活中，成熟的人比不成熟的人冷静，年纪大的人比年纪小的人成熟，伟大的人比普通的人更有定力。我们讲生存，上帝讲死亡；我们讲成功，伟大的人讲失败。
我一直希望从企业的死亡研究起，然后回过头来再看看我们该怎么做。也就是说，从一个伟大企业的来时路来看看我们的发展方向，这样的话，我们的预期就比较清楚了，也不会过于慌张了，就像庄子一样，死了媳妇还唱歌，因为他知道人死是回归自然，并不值得悲伤。我最近几年一直在研究行业，研究很多企业的过去，通过这些来看我们的未来。
我们留给未来什么
犹如人的一生，企业也有自己的兴衰规律，当一家地产企业谢幕之时，他能给观众、给舞台留下些什么值得怀想的东西呢？
冯仑：过去地产公司的特质描述叫机会导向、这个商业模式前提是预售市场，再加上两个链条，一个是银行的链条（钱链），一个是人际关系的链条（人链）。我希望万通是战略导向——核心价值观、公司治理、专业团队价值、持续增长，以及优质的产品和服务，我们希望跟以前的描述完全相反，这是我们现在做的决定。至于与泰达合作，只是按照这样一个方向改变的某一个环节，我希望这个环节只是开始，今后还会有一定的改变。
潘石屹：我们在座的每个企业都有可能完蛋，因为每个人的生命都是短暂的，房地产的生命也是一样，发展商的生命也是一样，其实留下来的东西就是作品，是我们建的房子，可能留的时间比我们在世的时间要长一点。所以，我觉得把作品做得能够经得起历史的检验，能够经得起时间的检验，可能比我们每个人——房地产发展商，比我们每个公司——房地产开发公司要重要得多。
任志强：都说一流的企业制定规则，二流的企业生产品牌，三流的企业生产市场，四流的企业生产产品，五流的可能就是生产半成品。现在最说不清楚的就是服务，服务也可能变成一流的，也可能变成二流的。发展商是高度统一的，既可能产生规则，也可能产生品牌，产生市场，产生产品。在这个模糊的过程中，最可能留下的是什么？作为一个企业来说，往往是企业的文化。大家都知道，维持生命最长的企业大概就是老字号，因为文化在中间起到一个贯通的作用，它能融合规则、品牌、市场、产品等等。如果企业要想生存，它必定有核心的文化，它可能会随着环境的变化而与时俱进，但核心不变，才能凝聚人心、维系企业的运转。
郁亮：在过去20年里，我们所做的最重要的决策，就是从早期的多元化向专业化转型，我们坚持了下来，而且不受任何诱惑的影响，这是对万科影响至深的决定。未来十年，我们要走第二次专业化，这次的专业化是指我们所专注的领域要更专业，更优秀，同样会对未来十年的万科影响至深。外面的世界确实很精彩，如果我们把自身的一亩三分地做好，那也会很精彩。
林少斌：大家的路都很不同，刚才任志强谈到地产金融化的趋势；郁亮说万科将专注于做开发，对招商而言，我们最大的障碍是资金、队伍建设和品牌塑造。美国地产的金融化历程并不长，也就十年的时间，但发展得很成熟，集资很容易，在国内融资投入的成本相当高，还款条件也很严。我们是国资背景，审批贷款会遇到政策倾斜等因素的影响，着眼于未来，我们也在研究金融化的发展路向，研究持有大量物业的风险和收益，防范金融危机那样的悲剧。
曾鸣（长江商学院教授）：战略其实就是前瞻性、差异化和取舍。难的是企业怎样从挑战者成为领先者，成为领先者之后如何走的问题。像人生总有谢幕的一天那样，绝大部分企
![[204]十年封面](http://www.tzy2.com/cover/noimg.jpg)