解读顺驰-第38节
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邸盎肪踊铩保妨⒃谔旖蚍康夭硎谐〉牧煜任恢�1998年1月 与天津华厦经济房建设公司合资成立“天津华厦住宅建设有限公司”，2000年12月进行股份改制更名为“天津顺驰发展股份有限公司”1999年8月 成为“中国城市房地产开发商协作网络”创始企业之一9月 “天津顺驰投资集团有限公司”正式注册成立2000年5月 顺驰天津置业网tjhouse开通11月 集团加入“中国住宅产业联盟”，2001年12月，加入由“产业联盟”转型而来的“中国住宅产业商会”并成为副会长单位2001年11月 顺驰参加“2001年中国房地产经营模式典范授牌仪式”。久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”；置业公司荣获“中介拓展运营模式典范”2002年4月 承办大型“首届国际住区水环境研讨会”，蓝水假期项目荣获“亚太村”国际生态住宅水环境优秀示范小区称号6月 与工商银行天津分行签订战略合作协议9月 参与天津市政府承办的“2002年国际住房与规划联合会46届大会”活动11月 在第四届深圳住交会上获得名企、名人、名盘三项大奖12月 与联想合作成立顺驰融科置地公司，合作开发天津瑞景居住区2003年3月 作为中国房地产业的惟一代表，接受里昂证券基金经理代表团访问5月 置业先后战略性进入南京、成都、广州的房地产中介市场。
6月 在建设部“2003中国住宅创新夺标”活动中，半岛蓝湾、蓝色版块之蓝水假期项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖；半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖；莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。
7月 确定全国化发展战略8月 项目运作成果累累当月共有3个项目入住，11个项目同时开盘，在业界及媒体中引起轰动9月 在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步10月 顺驰林溪乡村别墅在北京正式亮相11月 在由建设部住宅产业中心、中国科协科学技术普及部、国际铜业协会（中国）、中国房地产报主办的全国高配电设计典范楼盘评选活动中，顺驰半岛·蓝湾、半岛·豪庭、静海城市艺墅分别获奖2004年1月 顺驰地产公司、顺驰发展公司、顺驰置业集团获得“和平区功勋企业”荣誉称号，这也是顺驰连续五年获此殊荣。
武汉顺驰投资控股有限公司成功获取项目4月 由天津市房地产开发企业协会主办的，首批“天津市房地产开发信誉度AAA企业”的评选活动中，天津顺驰地产有限公司榜上有名河南顺驰地产公司成功竞得郑东新区项目顺驰中国控股有限公司与摩根士丹利房地产基金正式签订战略合作投资意向书，共同进行房地产开发投资6月 北京顺驰领海项目荣获“创新风暴2004——中国经典示范住宅”奖苏州顺驰。湖畔天城正式揭开神秘面纱，盛大开盘北京顺驰领海项目正式开盘上海顺驰。蓝湾开盘。
7月 天津城市之光开盘顺驰荆州太阳城开盘。
8月 中原顺驰 “第一大街”系列产品全面亮相郑州城参加在海南博鳌举行“21世纪房地产论坛”顺驰顺利完成香港联合交易所的上市聆讯，标志香港上市工作进入最后冲刺阶段天津顺驰的蓝水假期1期在全国几千家参选小区中脱颖而出，获得代表我国住宅小区建设水平的“詹天佑土木工程大奖优秀住宅小区提名奖”9月 顺驰在津各公司已陆续搬至统一的新办公地点，从而结束了长期以来办公地点分散的局面
公司简介
顺驰中国控股有限公司始于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。
起步于天津的顺驰中国，目前已是天津市房地产开发行业和中介行业的绝对第一。2003年，销售回款近40亿元，占有天津市商品房市场20％的市场份额；同时拥有200多家直营连锁店，占有天津市二手房市场30％的市场份额。2004年销售回款达到100亿元以上。
2003年，顺驰中国开始坚定地推进全国化战略。2004年，初步完成华北（除北京）、北京、长三角、中原、中南的全国总体战略布局，在北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、武汉、济南、郑州、洛阳、荆州、榆次等城市所获取的项目二十余个都陆续亮相市场。
同时，顺驰中国的联营企业——顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、无锡、武汉、沈阳、重庆、长春等城市中介市场，连锁店面超过600家。
顺驰中国得到了各级政府和广大消费者的认可，2002、2003年集团连夺中国地产“名企”“名人”“名盘”三项大奖，顺驰置业荣获“中介名企”称号。
顺驰中国具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。未来，顺驰中国将努力成为中国房地产开发行业的绝对第一，中国房地产中介行业的绝对第一。
顺驰观点（1）
关于拿地
从2003年一直到2004年的4月底，我们一直在拿地。最新拿地的城市是郑州和洛阳。本来5、6月份也有拿地计划，但因为应对宏观调控，4月27日紧急会议之后，我们暂停了购地行动。但8月份开始我们又会拿地。
按目前的销售目标来看，顺驰所拥有的土地储备可以支持3到4年的开发需要，而如果我们仅把每年的销售目标定在100亿，则可以够6到7年的开发。到目前为止，顺驰所拥有土地的价值都有不同程度的较大增幅。
我们把要拿的土地分成四大类，第一类是指三线城市的小地块，可以快速实现现金流并放大；第二类是主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完的；第三类属于目标城市的中等地块，分两期开发；第四类则属于目标城市的大型地块，符合公司长期战略目标，能够使我们成为区域性的领导者。我们拿地是在这四类之间不断进行动态的平衡，都是大项目的话，现金流转不上来了，都是小项目，你就不会有影响力。我们现在既有1平方公里的地块，也有100亩的地块。像这样的安排，都是我们长期的战略。
关于地价
我们并不愿意高价拿地，而且从结果上来看，我们也并没有高价拿地。苏州地块每亩价合208万，而最近苏州邻近地段拍卖的地块，每亩均价已达375万。相对来说，石家庄的那块地价格确实高些，但是从那时起到现在，石家庄还没有一块地出来。在没有比较的前提下，判断价格的高低也就没有意义了。
北京大兴的地块，600亩地地价款为9。05亿，其中460亩的建设用地，合195万元一亩。这其中包括近150亩的绿化和道路代征地，加上各种配套在内，如此折算下来，价格肯定是不贵的。
关于土地款的支付
很多人对于顺驰的资金使用状况都有着很大的误读。比如以为我们是以去年40亿元的销售回款去买地，而事实上我们去年用于买地的资金大部分是用今年的销售回款支付的。04年，顺驰共有29个前几年就付清地款的库存项目在售，每个月都有7个亿的销售回款，这还不包括新的贷款。
另外，每一块地在拍卖时都有一个付款计划，这意味着不必马上交齐整块地的地价款，你拿到地后只需按照政府的付款计划付款。比如北京领海，首期付30％，第二个30％是在一年后付的，其余的是在两年内付清。我们在各地都是按照政策或者合同要求付款的，土地款顺驰基本上是按时付的。
关于资金
顺驰一直是采取综合资金解决方案，而不是单一渠道的银行贷款，主要包括三个方面：
合作伙伴。包括天津的天津信托、华厦、滨海市政、市政投资、津滨发展、津报集团，包括联想、北京首创，包括全球知名的摩根士丹利等，都是在各个领域首屈一指的优势企业。而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式，其特点是风险共担，共同发展。
和信托公司、境外基金的合作。如天津首个房地产项目集合信托就是天津信托公司发行的顺驰“蓝调街区”项目。
不断开拓融资渠道。房地产是一个资金密集型的行业，而开发行业的资金紧张是一个全国范围内的普遍现象。目前我国金融配套条件不发达、不成熟，为开发企业服务的融资工具极其有限，资金成为整个行业的瓶颈——这是一个无法回避的难题。但是顺驰同任何一家同行一样努力地解决这个问题，共同攻克这个难题。顺驰正在不断开拓融资渠道，比如密切筹备中的赴港上市，与国际投资银行的战略合作等。
关于速度
1、项目开发速度快
顺驰项目开发速度快是基于以下几个因素：
准备工作充分。我们在参加土地招拍挂之前，一般都会对所中意的地块进行详尽的研究分析，并投入巨资进行规划设计。这就保证一旦获得土地，能够很快进入开发程序。当然，这会带来一定的成本，如果没有获得这个地块，我们付出的代价也是值得的。
内部协调配合做得好。各部门齐头并进。在顺驰，从拿地前开始，所有的工作，研发、开发、策划、销售、工程、物业等部门都同时参加，各部门协同作战紧密配合，大大缩短了时间。正因为要协调，所以需要开大量的会。这些会往往是很多部门一起开，一起解决问题。这大概也是顺驰会多的一个原因。
工作投入。顺驰人工作时间工作强度都远远超过别的企业。正是这种投入，让我们走到了别人的前头。
外界人士看到我们进度快，是因为我们节省了前期工作的时间，节省了开工之前筹备的大段时间，而并不是快在工程建设上，我们所有的项目安排都留了足够长的时间给工程。这样做，最终的结果就是既提高了速度和效率，又保证了质量。
2、公司发展速度快
顺驰发展快是因为我们勇于面对困难解决困难。当别人遇到困难退缩了，顺驰克服了困难，我们就比别人有优势了。顺驰十年来的发展历程充分说明了这一点。
顺驰发展快是因为生存的需要。因为我们希望企业能够获得更大的发展空间，所以我们就必须不断地快速扩大我们的实力，增加我们的规模。只有不断扩大，才能更好地抵御风险，才能更好地实现股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意的结果。
顺驰观点（2）
顺驰认为，发展快固然有风险，但发展慢的风险更大，不发展风险最大。十几年来，因为发展太快而倒下的著名企业屈指可数，但因为发展慢或没有发展而倒下的企业，恐怕多如牛毛。速度快，不一定风险大，关键是体系是否支持你的速度。顺驰的速度是建立在自己的商业模式之上。
顺驰认为自己最大的风险并非发展速度问题，而是在于企业的基本问题解决不好所带来
的系统风险。而这种系统风险才是最大的风险。
我们会根据情况做出节奏的调整。一个企业的发展不应该是一个节奏，因为你跑的是长跑，有时候快，有时候慢，如果永远都是一个节奏，那就有问题了。最重要的是，该快的时候一定要快，该慢的时候一定要慢，现在宏观形势还不太明朗，我们的节奏已经慢下来了。
关于上市
上市是目前我们在做的重要工作之一，正在推进过程之中。
我们上市的目的是通过融资改善资本结构，要和国际资本市场接轨，为了企业长远发展，而不是为了解决眼前的资金问题。实际上，上市对今年的贡献很有限，上市的募集资金是从来没有包括在今年资金预算里面的，10亿元左右的融资额对于我们现金流的影响不是特别大。目前我们的资金来源不外乎三块：自己的钱，销售回款和合作伙伴的钱，金融机构的钱，而合作伙伴的钱和销售回款要比银行的钱多得多；此外，拿地也不是为了上市，实际上新增的土地并没有放在上市范围内，因为新拿的土地现在无法产生增值，只能增加一堆负债，对投资者没有任何好处。
目前，上市的工作很顺利，基本都在按照我们的计划在往前走。但是现在的大环境不是上市最好的时机，宏观调控对香港股市的影响很大，这种情况下上市太不合适。
关于人才
年轻不等于没有经验，年纪大不等于经验多；年轻也不等于能力低，年纪大也不等于能力高。顺驰的人看着年轻，但是经验已经很多了，在顺驰的几年中，他们已经参与了很多项目，积累了很多经验。
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