注会-梦想成真-应试指南-第24节
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
一、契税的纳税人
契税的纳税人是承受中国境内转移土地、房屋权属的单位和个人。
二、契税的征税对象
契税的课税基础是在中国境内承受其权属的土地、房屋。
（一）契税课税基础的一般规定
1。受让的国有土地使用权
受让的国有土地使用权，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让金，国家允许其在一定年限内使用的土地使用权。通俗地说，就是在土地的一级市场上取得的土地使用权。
2。受让的土地使用权
受让的土地使用权，是指土地使用者以购买、受赠、交换或其他方式取得的土地使用权，但不包括取得的农村集体土地承包经营权。
3。购买 、受赠和交换的房屋
购买的房屋，是指房屋所有者以支付货币、实物、无形资产或者其他经济报酬为代价而取得的房屋。
受赠的房屋，是指受赠房屋所有者未支付任何经济报酬而无偿取得的房屋。
交换的房屋，是指房屋所有者用自己的房屋与他人交换而获得的房屋。
4。其他承受权属的土地使用权和房屋
以其他特殊形式取得土地使用权、房屋权属的行为，也应视同应纳契税的行为。
（1）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。
（2）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，按房屋现值缴纳契税。
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的行为，应按预付款缴纳契税。
（二）契税课税基础的特殊规定
自2003年10月1日起至2005年12月31日止，有关企业改制重组行为的契税政策，按以下规定执行：
1。公司改制时承受的土地、房屋
在公司改制过程中，应根据下列两种情况分别确定是否征收契税：
（1）整体改制：对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
（2）非公司制国企部分改制：非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
2。企业合并时承受的土地、房屋
对合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
3。企业分立时承受的土地、房屋
对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4。股权重组时承受的土地、房屋
（1）在股权转让中，单位和个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，因此不征收契税。
（2）在国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”中，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
5。企业关闭、破产时承受的土地、房屋
企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后的土地、房屋是否征收契税，应区分承受者是债权人还是非债权人而定：
（1）债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；
（2）非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30％以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
6。债转股中承受的土地、房屋
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
7。行政性调整和划转过程中承受的土地、房屋权属
（1）政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
（2）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
8。房屋的附属设施
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
9。继承土地、房屋权属
（1）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
（2）按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
契税的税率和税收优惠
一、契税的税率
契税实行3％～5％的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3％～5％的幅度税率规定的范围之内，按照本地区的实际情况决定实际使用的税率。
二、契税的减免优惠
（一）免税规定
1。公共部门非营业用土地、房屋
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（1）所谓用于办公，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。
（2）所谓用于教学，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
（3）所谓用于科研，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。
（4）所谓用于军事设施是指地上、地下的军事指挥作战工程，军用的机场、港口、码头，军用的库房、营区、训练场、实验场，军用的通信、导航、观测台站，以及其他直接用于军事设施的土地、房屋。
（5）上述“其他”的范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
2。承受农林牧渔业用荒地使用权
承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
3。城镇职工首次购买公房
（1）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。此项优惠仅限于第一次，并且是经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。
（2）财政部、国家税务总局规定：自2000年11月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。
4。外国外交人员承受的房地产
经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。
5。作股投入本人独资经营企业的自有房产，免征契税。
（二）酌情减免税
（1）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
（2）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
例题解析（多项选择题）
下列各项，一律可免征契税的是（ ）。
A。 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受产权用于办公的房屋、土地
B。 各类公有制单位为解决职工住房由单位购买的普通商品住房
C。 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的土地
D。 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受权属的土地、房屋
【答案】AC
【解析】选项B错误是因为各类公有制单位为解决职工住房由单位购买的普通商品住房免征契税还需符合其他条件，如必须是首次购买的，必须经县以上人民政府批准。选项D错误是因为此项优惠须由省级人民政府酌情确定。
……
考题解析
一、单项选择题
1。某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3％，该公司应缴纳契税（ ）。（2004年）
A。0万元
B。9万元
C。18万元
D。33万元
【答案】B
【解析】因为契税是以房屋产权的承受者为纳税人的，同时，当交换价格不等时，应由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。所以该公司换进的房产应缴纳契税＝（800－500）×3％＝9万元。
2。 某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵
偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税（ ）。（适用契税税率3％）（2002年）
A。15万元
B。36万元
C。51万元
D。126万元
【答案】C
【解析】债权人承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的免征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额=1200×3％=36万元。房屋交换中，由支付补价的一方按差价计算缴纳契税，税额=500×3％=15万元。当事人各方应缴纳合计=36＋15=51万元。
二、多项选择题
1。下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（ ）。（2003年）
A。城镇职工自己购买商品住房
B。政府机关承受房屋用于医疗
C。遭受自然灾害后重新购买住房
D。军事单位承受房屋用于军事设施
【答案】BCD
【解析】城镇职工自己购买商品住房不免契税。
2。根据契税的有关规定，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖行为征收契税。这些特殊方式有（ ）。（2002年）
A。以土地、房屋权属作价投资
B。以土地、房屋权属抵偿债务
C。以获奖方式承受土地、房屋权属
D。企业分立中承受原企业的土地、房屋权属
【答案】ABC
【解析】ABC均为土地房屋权属变更，属于契税征税范围，企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。
三、判断题
1。现行税法规定，获省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位奖励而取得房屋产权的纳税人，可以免征契税。 （ ）（2004年）
【答案】×
【解析】此题虽然是考契税，但把个人所得税的有关免税规定和契税想联系，用以考查考生对有关规定是否准确把握。
2。在企业分立中，存续分立的企业承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税；新设分立的企业承受原企业土地、房屋权属的，也不征收契税。（ ）（2002年）
【答案】√
【解析】企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。
3。企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余的则征收契税。（ ）（2002年）
【答案】×
【解析】两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
【同步强化练习】
一、单项选择题
1。土地使用权、房屋的成交价格明显低于市场价格
