房地产神曲-第8节

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　　　　三是地方政府违法案件已成为案件查处的重点。2003年共查处地方政府及其职能部门土地违法案件4746件，涉及土地面积1。01万公顷，分别比上一年上升28。53％和42。53％，表明地方政府违法的上升势头尚未得到有效遏制。国土资源部公开查处的九起土地违法案件中，有八起属于地方政府及其职能部门违法，因此，加大对地方政府违法行为的打击力度仍将是下一步查处土地违法案件的重点。　　　　
　　　　新闻来源：大众网，作者：秦京午，2004年3月26日　　　　
　　　　除了土地暗箱操作可以为开发商带来巨大利润外，更改规划指标也是常见的手段，容积率1。0的想改到1。5，1。5的想改到1。8，别看这仅仅是几个简单的小数点数字变化，它意味着开发商可以在相同的土地上，修出更多的销售面积，获得更多的利益。　　　　
　　　　


第二部分新闻链接（3）

　　　　新闻链接3　　　　
　　　　全国首例城市规划刑事案件今天在成都开庭公审　　　　
　　　　原成都市规划局两名女副局长及一名总工程师因涉嫌滥用职权和受贿，今天接受审判。　　　　
　　　　原成都市规划局两位女副局长徐俐、袁锋（后任成都市建委副主任）及该局总工程师兼总工办主任杜伟光，因涉嫌在审批报建项目中滥用职权以及受贿等，将于今（10）日接受审判。　　　　　
　　　　这次公审，将在成都市中院容纳人数最多的大法庭举行。昨天，为了方便旁听群众，成都市中院采取了大法庭增加座位等措施。一名年约六旬的老太急切地在成都市中院打听相关消息。这位老太太自称姓樊，她说，徐俐、袁锋在担任规划局副局长时，曾经违反有关规定，规划中将她家有产权证的安置房强行拆除。“我手上有证据，如果需要，我一定会提供给法官。”她表示，庭审时肯定要来，“看看这几位贪官的下场”。　　　　
　　　　新闻背景　　　　
　　　　滥用审批权　造“垃圾建筑”　　　　
　　　　徐俐等三人的犯罪事实是因违规审批如今已被爆破拆除的“红枫半岛花园”和“锦城豪庭”（此前为“锦城苑”）而“拔出萝卜带出泥”的。“红枫半岛花园”项目位于成都市金牛区迎宾大道东段南侧，“锦城豪庭”项目位于迎宾大道西段南侧。　　　　　
　　　　审批项目多次违规　　　　
　　　　据检察机关指控，1999年9月14日，成都市金瑞发建设开发有限责任公司向成都市规划局申报修建“红枫半岛花园”，其报建用途是商住楼和会所。2000年1月，时任成都市规划局副局长的袁锋和时任规划局建管一处处长的徐俐在审查该项目时，违反该地块属于办公用地性质的规定，分别签字同意。此后，又在该项目未提供初步设计方案的情况下，发放了《建设用地规划许可证》。2001年3月6日，袁、徐二人又违反迎宾大道一侧规划20米宽绿化带的规定，审定使“红枫半岛花园”项目在迎宾大道仅保留了九米宽的绿化带。之后，袁锋找到时任市规划局总工程师的杜伟光，要求杜协调在编制该地区控制性详细规划时，将已审批但未修建的“红枫半岛花园”项目所在地的九米宽绿化带作为“现状”考虑，杜通过“努力”，使得“九米宽绿化带”的“规划”作为现状审定并通过。2001年9月26日，根据徐俐在同年9月13日审定的总平面图，该项目获得《建筑工程规划许可证》，工程得以开工。　　　　　
　　　　徐俐先后收受金瑞发公司所送的景泰蓝花瓶一个和1200元人民币。2003年7月11日，“红枫半岛花园”项目被爆破拆除，造成经济损失1928。65万元。　　　　　
　　　　另一项目再次渎职　　　　
　　　　在规划“锦城苑”（后改为锦城豪庭）项目过程中，徐俐和袁锋再次渎职。2001年1月和3月，袁锋、徐俐在审批该项目时，违反规定擅自依据未生效的控规图，发放了项目的《规划许可证》，后来审批通过的项目总平面图，绿化带控制宽度仅为10米，严重违反控规图20米的要求。2003年7月11日，开工后的项目被爆破拆除，经济损失达1259。29万元。　　　　　
　　　　利用实权收受贿赂　　　　
　　　　因手中握有实权，便不断有人向两名女局座“进贡”。据检察机关指控，徐俐先后收受了36万元人民币和2万美元以及其他财物。袁锋在审批报建项目上“心慈手软”，换来了33000元人民币。　　　　
　　　　在侦查过程中，侦查机关扣押徐俐人民币278万元、美元8。2万元、港币5200元，折合人民币346万元，另有四处房产（购买价为18万元），总计364万元。除了能查明来源的合法收入和非法所得，徐俐有178。6万元的财产无法说明合法来源。　　　　
　　　　全国首例　　此案影响不同一般　　　　
　　　　据了解，这是全国首例因城市规划出问题而致相关人员被追究刑事责任的案件。第一被告人徐俐４５岁，第二被告人袁锋４３岁，均于去年９月因涉嫌渎职犯罪和受贿被省公安厅拘留，同月被执行逮捕。两名女局座“出事”时，第三被告人杜伟光还“平安无事”，但在该案进入审查起诉程序后，检方发现杜伟光的行为已涉嫌滥用职权，遂决定对其进行追诉。　　　　
　　　　法庭预计用两天时间审理此案。担任此案审判长的，是具有多年刑事审判经验的成都市中院刑二庭副庭长朱雪梅。据承办过此案的司法人员介绍，城市规划方面出问题致相关人员被追究刑事责任的，该案是第一例。“此案对成都、四川乃至全国的规划，将产生积极的影响。”　　　　
　　　　新闻来源：《天府早报》，记者赵倩、实习生钟文懿，2004年2月10日


第二部分新闻链接（4）

　　　　新闻链接4　　　　
　　　　牵连成都违规规划案金牛区原常委邬世贵受审　　　　
　　　　继全国首例因违规签发规划许可，导致侵占绿化带的建筑被爆破拆除而被推上被告人席的成都市规划局三名领导受审后，同样由此事牵发出的成都市金牛区委原常委邬世贵也因涉嫌受贿犯罪今天在法院受审。　　　　
　　　　据成都市检察院指控，1999年初，在邬世贵的协调下，成都物业投资总公司将位于金牛乡跃进村、金牛村的116。073亩土地转让给夏坚锐的金瑞发公司（该公司即在此开发了后来闹得沸沸扬扬又被爆破拆除的“红枫半岛”房地产项目）。邬世贵还为该房产项目开发提供各项便利。夏坚锐为了感谢邬世贵，自1999年至2001年送给邬共计61万余元人民币和4000美元。　　　　
　　　　新闻来源：《检察日报》，记者谷萍、通讯员成诉，2004年6月15日　　　　
　　　　以上所链接的新闻，最近的也发生在一年前，就事件本身来说，早就失去了新闻价值，该坐牢的坐了牢，该杀头的杀了头，该扭转的已经扭转，而在2004年8月31日以后，“招、拍、挂”政策开始实施，也就毁灭性地撕开了土地的暗箱黑幕。　　　　
　　　　这些铁一般的数据和案例，虽然大多数来自于政府部门的反省和审查，但并没有多少房地产商因此而下马，也没有多少房地产公司因此而破产。就房地产商来说，罪恶当然并不会因时间的流逝而一笔勾销。　　　　
　　　　下面引用一个网友2004年发的一个灌水帖，名字叫《房地产哪个没有暗箱操作》，虽然文字很朴实，叙述得毫无才华，但是，用它来作为这一段的结尾，是再合适不过了：　　　　
　　　　“经常在外面走，经常在大街上逛，什么事情你都会遇到！在8月末的一天，我在南湖大路上走，看见街边的居民房上写着几米长的白底黑字的条幅：‘反对强行拆迁，还我公道！’。‘我们要政府的政策，不要开发商的强权’、‘还我人权，给你拆迁’等，而在10月中旬，我又在西安大路一带看见在街角的一栋民宅上挂着：‘坚决杜绝流血事件的重演！’，反对强行拆迁等，我不知道这是一种什么行为，但我知道，现在有很多不公平的事情在不断地发生，在不断地升级！这种行为也许是百姓的一种心声，也许是百姓的一种不明智的行为，但无论如何，我们应该反省，这种行为产生的背景是什么呢？是现在的利益驱使，是贪功好利的结果，许多不可以为之的事情现在变得可以为之！什么政策都在暗箱的背后给淹没了，就好像魔术师变魔术一样，很神奇！但，终究还是要被揭穿的啊！”　　　　
　　　　


第二部分“充气”——房价的气球现象

　　　　我实在不想用“泡沫”这个词语来定性房价，开发商群落也最不爱听到这个词语。在去年，他们还调动各种力量，在媒体上宣扬“无泡沫论”，以他们的逻辑看来，需求还没有满足，怎么能说有泡沫呢？按照他们的逻辑，吃肉的买不到肉，卖肉的又卖不出去肉，完全属于正常现象。以这套逻辑，第一次世界大战后资本家将卖不出去的牛奶倒进大海，肯定不应该叫“经济危机”。　　　　
　　　　世间最幸福的商人，就是房地产商人。那些开个豆浆店的小买卖人，想把一碗豆浆卖到10元钱，还得在提高硬件环境、服务质量、口味和营养等方面做大量的投入，这些投入的价值加上豆浆本身的价值，约等于10元钱。唯有房地产商，可以随意地涨价。　　　　
　　　　价格的上涨和回落，本是正常的商业现象，连凶猛的股市或者刺激的期货市场，都悖离不了这个商业规律。开发商也一直以此为说辞，为自己的涨价行为作借口，在他们七嘴八舌的声音中，我隐约听明白了两个涨价的理由：一是“招、拍、挂”以后，土地成本上升，所以房价要暴涨；二是需求大于供应，奇货可居，价高者得。所以，房价就300元、500元、1000元、2000元地一路凯歌高涨上去。别说那些购房者看呆了，连街上卖小菜的大娘都看傻了眼，要是这些青菜萝卜也能这样一路高涨，那顿顿都可以喝酒吃肉，生活提前进入全面小康了。　　　　
　　　　事实上，房地产价格行为和商业价格的上浮下降现象，一点关系都没有。正常的商品如果要涨价，一定是产品价值提高带来的价格上升，而房地产价格上涨，不代表它的房子价值提高。涨价前和涨价后，“黑卫”还是“黑卫”，采光不足还是采光不足，配套还是那些配套，容积率还是那些容积率。不仅如此，房价高涨阶段，开发商还将房子的密度修得更高，品质变得更低，为的是增加可销售面积，降低成本，以便赚到更多的钱。　　　　
　　　　既然房子的价格并非随着价值上扬，那是什么让房价高升的呢？一个字，那就是“吹”，不是吹牛，而是吹气。在开发商眼里，房价不是别的，是个气球，吹得越多，气球越大，因而房价也就越高。　　　　
　　　　2004年全国范围内出现了一次房价暴涨现象，这个现象背后，就有开发商吹气的功劳。让开发商找到这千载难逢的吹气机会，是“8·31大限”的来临、71号令的实施。这一天来临之前，开发商经常在一起开会，顺便将媒体邀请到，会议的主持人说：“同志们，土地要‘招、拍、挂’了，这将意味着什么啊？”下面就有人回答“地价要上涨呗”。　　　　
　　　　主持人又问：“地价要上涨了，那我们该怎么办啊？”　　　　
　　　　下面的人就异口同声地一齐回答：“涨房价呗。”缺乏购房者和政府参与的房价会，只是一场属于开发商的双簧戏，媒体对此心领神会，拿着这些话就到全国各地宣扬，信口雌黄地说：“成都，今年涨300。”“北京，今年涨500。”“上海，今年涨800。”关乎民生民意的住房价格问题，就由这个利益群体以这样荒唐的方式决定了。　　　　
　　　　开发商真的是聪明过人，不但抓住机会占了购房者的便宜，还顺势将责任抛给了政府的“招、拍、挂”政策，干的全是得了便宜又卖乖的好事。　　　　
　　　　下面不妨引用任志强曾经引起争议的一段发言。


第二部分参考附件（1）

　　　　任志强：垄断的“招、拍、挂”土地政策　　　　
　　　　促使房价跟随土地价格暴涨　　　　
　　　　我个人认为“8·31”以后，市场的供求关系会发生一个重大的变化，土地总的供给量会大幅度减少。所以土地的价格一定是上升，而且会大幅度上升，到明年年终的时候可能是土地饥荒，不管是产品的供应量，还是土地的供应量都不能够满足市场的需求。今年上半年，国有土地的收购大概是2044亿元，其中70％是协议出让的土地，28。8％是“招、拍、挂”的土地，但是“招、拍、挂”的土地虽然只有28。8％的供应量，但是占了2044亿元的60％多的额度，所以“招、拍、挂”让土地暴涨。“招、拍、挂”的土地平均是协议出让土地的四到八倍，“招、拍、挂”让我们土地价格暴涨。上几星期我们推出了蓝筹股，这个价格增长了24％，但是土地的供应量是负的24％，也就是说大概多花了6