房地产神曲-第20节
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
徽抛钚碌摹俺鞘腥郝涫屏Φ嘏掏肌保岫拙俚赝ü枨蠛偷嘏陶嵴剑湍苤烙Ω迷诰咛宓耐恋厣咸峁┦裁炊髁恕Ｈ绻钦庋庖徊降目翁饩捅涞梅浅＜虻ァ！ �
如前所述，购房者需要获得由多个空间组合出来的城市平台，而非简单的钢筋水泥建筑，所以平台规划和以往的建筑规划完全是两个概念。除了委托设计机构构思出适合目标群落的建筑空间外，平台规划者还需要为目标客户群提供相应的环境空间，敲定社会意义的自然环境、商业环境、学习环境等，以及通过这些具体的物化举措，去迎合、鼓励、张扬群落气质，为群落个体营造适宜的群落空间。
不同的群落对平台以及空间的需求大相径庭，要创建出满足目标群落的平台，必须回答以下三个问题。
○ 他们对建筑空间的需求是什么样的？
这个问题不能由建筑师来回答，原因是建筑师只能从钢筋和水泥的构成角度来看待建筑，追求建筑外观的艺术性，以及结构的合理性。他们一定认为，大小合理、通风采光良好、功能设施齐全的建筑就是好的建筑。而购房者对建筑的判断标准，往往会令建筑师们大跌眼镜。
购房者到底需要什么样的建筑空间，首先要看他们的支付能力，其次要看他们的平台目的。对于城市平民来讲，与其做个大花园，还不如将这笔钱省下来，降低购房成本，因为他们的购买力不强，获得平台的目的也仅仅是在城市里有个安身之处。对于富豪来讲，人性化的空间虽好，但他们更愿意将空间符号化，房子是他们捍卫自己地位的一个武器。那些占地2亩以上、挑高5米以上的大空间，虽然一家人置身其中会顿生寒气，但这正是他们需要的。
以上两个例子说明，建筑师们埋藏在心里的“好建筑”情结，都是一厢情愿不攻自破的。城市平民和年轻人追求落脚之处、降低空间成本的做法，主动放弃了建筑师们坚持的建筑美学性和空间的合理性；而富豪的符号化空间需求，又扼杀了空间的实用性和人性化。目前只有一个群落，能满足建筑师的情结，那就是中产，他们喜欢纯美学和人性化的建筑，为什么建筑师的情结和中产的需求如此一致？那是因为从收入水平和社会地位来看，大部分建筑师自己就是中产，他们的建筑学说，只是中产群族的学说。
平台规划者在思量建筑形态时，一定要对“完美”有个正确认识，那就是这个世界根本就不存在完美，再完美的技术、功能、产品，都是相对落后的，都是可以升级换代并被淘汰的。不存在所谓的百年建筑，建筑唯一百年不变的真理是：需要的才是最好的。
○ 他们需要什么样的环境空间？
请别把环境空间理解为绿化景观等自然元素。虽然所有的楼盘都必须做绿化，绿化是空间的重要组成部分，但它已经和“自然”无关，任何一棵树，种植到城市里，都已经“社会化”了。临街道种树是为了降噪，庭院里种树，是为了创造一个变化的场景——天天看水泥，小区里看看树也不错。这里的树和钢材水泥一样，只是城市平台建筑材料中的一种，从这个角度上讲，请将绿化空间纳入建筑空间的一部分。
这里所要讨论的环境空间，是共生意义的社会环境。前面所说，在城市这个平台里，人完成休息、学习、赚钱、购物、交流、情感、繁殖等活动，这些活动都不可能一人完成，而是在一张交织的大网里由多人共同完成的。这张网，就是城市生活平台的环境空间。
构思环境空间的规划，最好从食物链条角度去考虑。任何一个群落，都有一个完整的食物链条，一个在群落内部完成所有社会活动的循环体系，并且各不交叉，拿他们的话说，就是每个人都有每个人的活法。以往机关干部的生活范围是“三点一线”，工作状态是“一杯茶，一根烟，一张报纸看半天”，内容是“对上要搁平，对下要摆平，在外有花瓶，回家有暖瓶”，乐趣在“围着杯子转，围着桌子转，围着裙子转”中获得。而前些年的小青年生活则是“看点歪录像，打点小麻将，吃点麻辣烫”。当下职业经理人的生活状态是“起得比鸡早，睡得比狗晚，吃的比猪差，干得比牛累”。要是把这三种人放在一起，你会发现他们完全是三个世界的人，同样是人，却没有多少可以真正交流的话语。
好的环境空间规划，一定是群落食物链成员共生的环境——一个浓缩他们世界的小世界。可能有学校、有电影院、有咖啡馆、有茶楼、有会所、有KTV、有麻辣烫、有火锅店、有高尔夫、有酒店、有送水店，总之囊括吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行的全部内容。不同的群落里面，是不同的人做这些店的老板，不同的老板又做不同的店，不同的店又提供不同的服务和装修，收取不同的价格。最后，又反过来要求平台规划者，提供不同的建筑形态去容纳他们。
汇总环境空间规划的内容，就是根据群落食物链，按照他们的话语体系，设置装下他们的建筑空间。商业街是很重要的一部分，但美术馆、民俗馆、学校，对某些群落来说，也是不容忽视的。
○ 他们需要什么样的群落空间？
这是一个抽象的空间，也是最考验规划者人生阅历的空间。前面已经规划了比较具体的建筑空间和环境空间。现在，你还必须在平台上着力营造、维护、经营这个群落空间。群落空间的重要性在于，只要这个空间一破灭，即便你把建筑空间和环境空间做得再好，成员也会立马作鸟兽散。
第四部分第二步：平台规划（2）
群落空间规划的具体内容是，你要为这个群落提供、维持什么样的群落生存环境。每个群落都有一个严格限制成员行为的体系，这个体系，是他们吸收或者开除成员的标准。对于富人群落来讲，前几年体系的标准只是钱，当你一夜暴富，无论你出身多么卑微，学识多么浅薄，都可以加入他们，10万元一张的VIP卡，就把流氓、骗子等可能伤害他们利益的威胁群体排除在外了。现在这个体系提高了，光有钱还不行，你还得懂得礼仪，有帮助弱小群体的爱心，有诸如高尔夫、收藏等高雅爱好，否则他们就不认同你，认为你是丢人现眼的暴发户，让贫富矛盾激化的罪魁祸首。当然金钱始终是这个群落吸收和排除成员的标准，你要是破了产，他们一脚就把你踢出去了。
这套体系，也是群落选举领袖，维持群落发展的恒久工具。举例说明，富人群落的话语体系是“权势、阅历、爱心、礼仪”，群落里面最有势力、最有经验、最乐意帮助别人、最具有绅士修养的人，会成为群落里默认的精神领袖，成为群落的判官长老；而中产群落的话语体系是“知识、品位、财富”，那些能调动最多资源、懂得品位、喝过无数咖啡、以牛奶洗澡、拥有MBA学历、每年自驾车游玩五次、游遍世界的人，会被公认为前途无量者，将成为这个群落的领袖。
城市平台的群落空间，实际上与群落的话语体系是融为一体的。在规划时，你得更加在意群落的发展和需求，为他们倡导将公平、文明能够示人的体系，以让此类聚合者一住进来就有客至如归的感受。要让购房者从四面八方搬到新家的那一天起，就能找到自己的价值，在其乐融融的感受中，非常清楚地知道什么该做，什么不该做，做到什么程度会被奖励，做了什么事情会被惩罚。
需要提醒的是，群落体系和中国的GDP一样，是快速发展、日新月异的，也和中国的经济结构一样，是复杂而且多样的。从这个角度上讲，每个平台都可以有不同的群落空间，千万不可以用有限的社会经验来判断一切。
在生活平台运作的六个步骤中，这一步是最具创造力的，涉及的领域也最为繁杂。所以，规划者一定要有严格的思路，并且要成为一个优秀的资源整合者，以调配各方面的力量来完成。
第一步：要有一个明确的平台定位。
形成清晰的文字，回答到底是给什么样的人创造什么样的平台这个问题，给出三大空间的方向设想，并明了这类人以往的生活平台是什么样的。为什么定位工作要做得这样细呢？是因为你给出的定位将在下一步，会拆分给所有不同的共建资源，让他们各自去完成其中的细节，而他们的话语体系是各不相同的，所以你必须确保每个下游端口都能理解，并自觉运用到自己的工作中去。
第二步：调动三方面力量，去完成三个空间的具体化工作。
（1）寻找社会学者、观察家或者群落代表，去完善群落空间的构想，确定既迎合未来又区别于他人和过去的群落体系。
（2）寻找学者、商业研究机构，分析群落食物链条的上下游内容，以及他们之间的关系和联系规则。根据关系的重要程度，确定将哪些内容纳入新的平台；根据意向性内容，确定要提供什么样的建筑空间，以让他们更好地进入；根据他们之间的组成关系和联系规则，制定出调动这些资源的方略。
招商是调动资源参与到平台的一种行为。但以往的招商行为，都是清一色地抓主力店，靠以大吸小的办法来调动资源。这种业界套路，某些平台适合，但对于很多群落来说是不适合的，特别是那些依靠中小投资者来维持的平台。他们作为主流不能被照顾，就像是对爹妈不孝敬、全向叔叔阿姨献殷勤一样，平台自然是维持不久的。
（3）将以上两点的结论，形成三个空间的支持方案，传达给规划设计师，结合总体指标，做楼盘的规划方案。再根据群落对三个空间的需求，进行具体的建筑空间设计。
特别需要注意的是，寻找规划设计院、媒体、商业研究机构，乃至专家学者们，必须要根据他们的倾向性来确定是否合作。每个机构都有倾向性，都服务于不同的群落，有的设计师一生只喜欢做中产喜欢的建筑，你要是让他做其他群体的建筑，一方面他的想象力不足，另一方面他甚至会认为是在糟蹋他的理想，仅仅是为了生存和你合作，但内心里都是抵抗的。不光他们，许多学者都有倾向性，其研究方向有的崇富，有的济贫。找到站在目标群落的合作者和机构，一方面他们兴趣在此、经验在此，做事顺手拈来，另一方面他们长期工作积累的资源在此，稍做引导，会对你的平台建设工作带来意想不到的帮助。
第四部分土地的硬伤吓退了很多人
传统的房地产观点对住宅项目的地块有一套惯常的检验标准：处上风上水之端口，外有流水，内有绿树，离灰尘喧嚣远点，而离便利快捷近点……这样的地块最好，房子也最贵，并以此类推判断级别，土地的硬伤多一点，小区的档次就降一些。颇似水果店老板将水果依大小、颜色分成上品、中品、处理品和淘汰品，并按档次标价。只可惜，水果店的老板可以将坏掉的水果扔掉，而开发商如果遇到遍体鳞伤的地块，肯定做不出潇洒抛弃的举动。
接触“博客公社”项目时，我刚刚离开热气升天的广州，回到了成都，并做了长期定居于此的打算。广州对于我的好处显而易见——机会多，而这正是类似我这样的20世纪70年代出生的人最需要的东西，但是广州的大城市病也是非常明显的。站在个人生活感受来讲，大城市的所有好处都可能是坏处，大城市虽然机会多，但是获得机会的成本也很大。以买衣服来讲，大城市因店多而带来的选择权，就叫作机会，可是符合你品位的服装店，全城也就这么几家，并且极有可能离你工作生活的地方非常远，每次打车过去的时间和金额都很惊人，这就是成本。这就意味着，买相同数量的衣服，城市过大要给你增加几倍的成本，除开买衣服，大城市里谈恋爱、学习、工作、玩乐等莫不如此。
成都最吸引人的地方，正是它的平易近人。凌晨三点的巷口烧烤飘香，垂柳依依的府河畔边时光宜人，美食、美景、美人散布于城市里的大街小巷，一切美好似乎都唾手可得。经过多年的发展，它也为青年人创造了良好的机会。这正是成都的可爱之处，也是让所有人热爱它的理由，正是这种独特的城市个性，制造了这座城市人文性格，并孕育出不同于广州等大城市的人群。
“博客公社”是我回到成都接触到的第一个项目。在我回来之前，这块面积达40亩的土地还未作任何平整。好在开发商并没有对我有丝毫隐瞒�
