问题-第19节

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　　　　　　抬头无阳光，地失停车场，举头盼青天，低头恨奸商。　　　　
　　　　　　维权档案之三：北京市一位姓王的退休女教师1998年花20余万买了一套房，用了自己所有的积蓄，还向亲友借了10多万。房子钥匙刚拿到手，一连串的质量问题就让她感到头疼。阳台塑钢窗尺寸不合格，四处漏风；推拉门歪曲，关不上；地漏冒臭水，最要命的是冬天暖气不热，根本无法居住。　　　　
　　　　　　为了解决暖气问题，王老师反复找开发商和物业交涉，结果如何呢？　　　　
　　　　　　两个冬天过去了，暖气仍然不热。为了全家团聚才买房的王老师一家仍然分散在几处居住，80多岁的婆婆也不得不一个人在天津居住。找开发商，开发商躲着不见；找所在地政府，政府也对开发商一躲二拖的招数无可奈何。　　　　
　　　　　　无路可走的老人此时实在忍无可忍，去年3月，王老师向中国消费者协会投诉，经消协公布后，开发商的行为被众多媒体曝光，消协也就此事进行了调查，王老师以为自己看到了维权胜利的曙光。　　　　
　　　　　　万万想不到的是，王老师没有等到问题解决的好消息，却等来了一场官司。开发商以王老师的行为侵犯了开发商的名誉权为由将她告上法庭，并要求赔偿因此导致的数百位购房者解除合同的损失。　　　　
　　　　　　好在开发商状告王老师侵犯名誉权的官司最终是王老师胜利了。可这20多万买的房子还是没法住，王老师被迫再次走上法庭。　　　　
　　　　　　这次的诉讼并不复杂，王老师只是要求退回房款，赔偿利息。可是，官司打了半年多了，一审结果却是驳回王老师的诉讼请求。对于案件审理的经过，王老师一家有许多疑惑和猜测，她不明白，这样一个事实清楚的侵权事件，为什么得不到公正合理的判决？目前，王老师已经提起上诉，正在等待二审结果。　　　　
　　　　　　在漫漫维权路上，　　　　
　　　　　　王老师和她的家人经历了太多伤痛、推诿欺骗、恶语冷言、经济和精神上的压力，从希望到失望，让他们身心俱疲。　　　　
　　　　　　但是他们并没有绝望，是什么在支撑着他们？王老师的丈夫，同样是一位退休教师的刘先生告诉记者，王老师曾对他这样说：　　　　
　　　　　　“她说哪怕在我死以前，把我们家的房产问题解决，真相大白，那我死了也甘心了。为什么，这是一种对于维权的贡献吧？可以这样说，无声的贡献。”　　　　
　　　　　　维权档案之四：李志新是一位下岗工人，他和母亲及兄妹原来居住在北京市的建国门附近，由于面临拆迁，一家人拿出拆迁补偿费和积蓄在角门附近买了一套期房。今年3月份换签正式合同时，他们发现原来认购书中的很多承诺都变了。　　　　
　　　　　　李志新跟开发商交涉，开发商说这不叫改动，是情况有变化。李志新要求退钱，开发商说要退钱就是把这30万退给你，然后还按违约扣你20％。　　　　
　　　　　　面对态度强硬的开发商，李志新曾经想过诉诸法律，但是最终他还是选择了自认倒霉：“因为钱你给他了，如果你愿打官司，你就得等，等那房子都盖起来了，你那钱还没着落呢，真耽误不起这时间呀！昨天我在那儿就跟他们说，我是真想跟你打这官司，我也有信心，但是我着实没这精力，所以只能忍痛割爱，说什么我只能认了。”　　　　
　　　　　　这部购房者的维权档案还可以一直向下排下去，与开发商协商也好，对簿公堂也罢，业主一定要讨个说法也好，忍气吞声也罢，他们共同的特点是，维权没有结果。一个月，两个月，一年，两年，这部档案一直无法封存。　　　　
　　　　


第八章　维权行动，你期待着什么？3。维权行动，你期待着什么？（三）　

　　　　　谁为维权者疗伤业主李建华，在日月东华小区买了房。入住以后发现阳台不是开发商承诺的封闭阳台，自行车车库也被作为公摊面积算入了买房面积。由于和开发商交涉多次得不到解决，他和他的邻居们，一共138位业主将开发商北京家益住房有限公司告上了法庭。　　　　
　　　　　　3月28日，日月东华小区业主诉开发商北京家益　　　　
　　　　　　住房有限公司的案子开庭。　　　　
　　　　　　从3月28日开始，朝阳区人民法院将138位业主的诉讼　　　　
　　　　　　请求进行分别审理，近半个月，朝阳区法院的民庭天天在审日月东华被告案。　　　　
　　　　　　日月东华小区业主们与开发商的分歧在于阳台是否是封闭式的，地下一层是否应全部计入公摊面积。　　　　
　　　　　　业主们对法律寄予着厚望。　　　　
　　　　　　在第二届中国房地产学院派论坛上，专家说：　　　　
　　　　　　“近4年来，我国房地产业持续供销两旺，房地产的销售额平均每年增长32％，目前　　　　
　　　　　　全国商品房价值稳中有升，全国个人购房的比例已经达到了94％。”　　　　
　　　　　　中国消费者协会投诉调查显示：　　　　
　　　　　　4年来，消费者商品房问题的投诉始终是逐年大幅攀升，上升比率每年都超过了10％，商品房问题的投诉增长远比GDP增长快得多。　　　　
　　　　　　作为日月东华业主们的律师之一的智沙沙实话实说：　　　　
　　　　　　“即使是通过法律手段，陷入房地产纠纷的业主们在维护自己的权利的时候仍然是　　　　
　　　　　　困难重重。”　　　　
　　　　　　智沙沙律师认为，在开发商和普通业主之间先天就存在着一种不平等。而这种不平等也加剧了房地产纠纷案件在法律上的难度。　　　　
　　　　　　“就作为日月东华小区来讲，要求索赔最多的一例个案的标底是7万多。那么，面对　　　　
　　　　　　这样一个7万多一点的索赔额去征服一个上亿，甚至上百亿的公司，他是根本撼不动的。”　　　　
　　　　　　房地产纠纷一旦走向法庭，引用什么法律条文也成为焦点、难点所在。很多律师发现，在很多情况下，他们很难找到一条适用的法　　　　
　　　　　　理，相关法律条文的过于宽泛成了摆在房地产维权面前的一大障碍。　　　　
　　　　　　对于很多业主来说，和开发商对簿公堂并非他们所愿。更何况，对于很多人来说，无论法院如何判决，他们最后仍然住在开发商经营的小区内。为了避免这种尴尬的局面，大部分被侵犯权利的业主就采取了另外一种看起来更温和的措施——通过消费者协会进行调解。　　　　
　　　　　　中国消费者协会投诉与法律事业部副主任张德志连连感叹人手不够：　　　　
　　　　　　“我们现在感觉难度最大的不是个案的解决问题，而是有这个量的基数以后，就是属于你是好汉难敌四手、饿虎害怕群狼似的。”而且消协作为一种协会组织，并不具备执法权。他们工作中更常用的方式是调解　　　　
　　　　　　。然而，房地产纠纷中巨大的标的额使得纠纷双方要想和解是十分困难的。　　　　
　　　　　　“房地产的标底额比较大，一旦发生争议，标底额少则几千，多则几万、几十万，甚至有上百万的。所以这样的案子单纯靠调节的手段，要达成协议也是非常难的。因为双方每个人谁一让步就是几十万。”　　　　
　　　　　　虽然消费者协会不具备执法权，但他们在房地产纠纷中还是有意　　　　
　　　　　　识地通过各种合法手段来加强对消费者的保护。北京市消费者协会2001年就开展了房地产专项的“投诉披露制度”，与媒体联动，两次披露了10家存在各种问题的开发商和项目，试图利用舆论的力量加强对房地产市场的监督。　　　　
　　　　　　然而，即使是舆论监督，在面对强横的开发商或者是物业时，仍然存在着许多现实的困难。上个月底，3月24日，北京《京华时报》的记者杨威在对石榴园小区中创物业管理有限公司进行暗访时被物业公司的人发现。　　　　
　　　　　　在亮明自己的身份后，物业公司的人仍然对杨威大打出手。幸亏110及时赶到，才将他解救出来。　　　　
　　　　　　是什么促成了开发商的强硬态势？律师智沙沙认为，是开发商强大的　　　　
　　　　　　经济实力。中消协的张德志认为是目前中国房地产的卖方市场。　　　　
　　　　　　智沙沙：坦率地说就是他的财大气粗。况且来讲，我们目前的开发商大都有一种庞大的背景，他就不会把普通人放在眼里。这种情形下，他们就有一种有恃无恐。　　　　
　　　　　　张德志：这块消费者因为房产的问题跟开发商发生争议以后，要求退房。后面还有几个消费者，他因为是卖方市场，还有在等着买他的房子呢，这样的情况下，开发商就是有恃无恐，等于退一进二，可能卖出去的房款比原来还要高一些。　　　　
　　　　　　如此说来，中国房地产业消费者投诉高居不下就没救了吗？业主维权难，真的就被纠纷双方悬殊的实力、相关法律法规　　　　
　　　　　　的不健全难住了吗？不少业内人士都强烈地呼吁最好的维权就是没有侵权。律师李强建议成立一个房地产律师基金会：“律师在消协或司法局的主持下，建立一个基金，　　　　
　　　　　　用这个基金来给你请律师购房。这个基金给律师的费用比单独请律师低，主要是为形成一种制度，请律师来介入这个行业，保护买房人的权益不受侵犯。”　　　　
　　　　　　中消协的张德志也建议消费者能够在买房之前避免自己的权益受到损害。　　　　
　　　　　　应该说，中国的房地产市场还不是一个十分成熟的市场，就是在这样一种条件下，消费者维权行动的出路在哪里？是买卖双方的诚信？是律师的介入？还是法律的保障？　　　　
　　　　　　坐下来，让我们谈谈名不见经传的中国海南省海滨小镇博鳌，随着首届博鳌亚洲论坛的举行，吸引了全世界关注的目光。有人将博鳌与达沃斯相比，有人推想博鳌会不会成为第二个戛纳。正当许许多多的人们还在热衷于议论纷纷的时候，中国敏感的房地产商们已经行动起来了。某房地产商建在海滨的别墅已经卖得如火如荼，牵动着海南楼市悄然复苏。一些停工长达七八年的烂尾楼已经开工了。新浪网上的房地产论坛转贴次数最多的帖子中有这样一句话：中国经济遇上几年走高的房地产真是幸运极了。面对这一份幸运，面对2002年新的财政年度开年伊始，中国房地产遭遇了新的机会、新的激情。它到底能不能演绎成中国经济春天的故事，恐怕还有赖于中国房地产业的茁壮成长。然而，目前中国房地产业的健康指数到底是多少，从近来与日俱增的房地产业消费者维权行动中可见一斑。　　　　
　　　　　　我们《新闻纵横》连续3天播出了有关房地产业主维权的报道后，今天我们请来了买房置业的消费者、房地产开发商、政府官员、消费者协会的工作人员以及律师，大家坐在一起聊一聊。　　　　
　　　　　　主持人：作为业主，你们当初在购买房屋的时候有没有想到自己有一天会拿起法律　　　　
　　　　　　的武器为自己维权，去走向法庭？　　　　
　　　　　　业主：当初买房没有想到能够走到今天这一步，就是能够拿起法律武器和开发商对簿公堂。　　　　
　　　　　　说句心里话，咱们国家的房地产业从若干年前的那种职工福利分房过渡到现在这种市场经济，更多的人用自己的多年的积蓄来购买商品房。我觉得在这个过程当中，首先不适应的是开发商。　　　　
　　　　　　业主：我们小区维权的过程中，北京市规划局规划委员会还是很客观公正的。　　　　
　　　　　　主持人：基本上业主给北京规划委员会投了一个肯定票。在我去听的第一次庭审当中，包括我们所了解的很多材料当中，发现有很多开发商也好，业主也好，在法庭诉讼过程中，拉规委做被告。有些责任就推到规划委员会身上。说我这个东西批过了，我就没有责任了。　　　　
　　　　　　规划委员会：我觉得是这样，我最后听说了，开发商推荐政府当被告。好像有一篇报道，涉及到规委的事没有提。他就说房子面积超了，怎么还给他批了。　　　　
　　　　　　业主：望京新城A5区就把规划委员会给告了。　　　　
　　　　　　规划委员会：我们去年大概当了六七次被告了。现在人们维权的意识非常强烈。自己一生的积蓄拿出来以后，确实对这个房子的质量环境要求的比较高。毕竟房子也不是一个小东西。　　　　
　　　　　　消费者协会：不是要求比较高，他是要求按合同履行。实际上合同里面本身载明的东西有些是没有的。　　　　
　　　　　　律师：现在我们在做格式条款的过程中，出现了一个很大的差距就在于我们合同条款中的主要内容并不是非常明确的，而是模棱两可的，比如说封闭式阳台，整个建筑部门的文　　　　
　　　　　　件，就找不到一个封闭式阳台的解释。所以在这个过程当中，法律诉讼也好，确实给大家带来了不