中国九大暴利行业揭秘-第3节
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、经济适用楼等变换成商住楼，以谋取暴利；〃假公建私〃是将公用性的楼盘〃打造〃成商住楼出售；〃同流合污〃的方法更为直接，地产商直接将有关方面的官员拖下水，低价征地，高价卖楼，这方面的〃案例〃屡见不鲜。
最通常的做法就是让经济房不经济。虽然政府三番五次强调落实经济适用房政策，其目的是让广大消费者都能圆了住房梦，可是经济适用房项目到了开发商手里就变得不经济了。为了尽快收回成本，开发商不可能面向中低收入家庭销售，而是尽可能朝向高收入家庭。开发商虽然规定了一系列的放号条件，但事实上开发商也不愿控制，如果销售对象控制严了，住房就可能销售不出去造成损失。由于经济适用房享受一定优惠，价格低于市场水平，对高收入家庭有很强的吸引力，致使高收入家庭大量进入经济适用住房市场，这必然要求增大经济实用房的住房面积，对开发商和高收入家庭来说，面积越大所得利益就越多。当前，北京正在建设中的经济实用房就不乏２００多平米一套的大房存在。
让车库变金库。随着汽车的普及，车位在城市中日益显示出稀缺。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内，而实际情况是，通过车库的销售，开发商也能获得惊人的收入。目前一个楼盘车位与户数的比例一般在1：2至1：3，而一个车位的市场价格也在15~25万，例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个，车位20万一个。则开发商可以获得2000万的额外利润，车库就成了开发商的金库了。
6。坑蒙顾客
为了抬高房价，使房屋尽快脱手，开发商还在房屋销售中坑蒙客户。
一是设置五花八门的销售陷阱，这方面的招数有6个。
（1）夸大其词的宣传，虚假的广告。为了卖掉房子，几乎所有的开发商都会在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、容积率等配套设施作美好的描述。但实际情况却相差甚远，有些则完全是胡编乱造。对于这些宣传与广告中承诺的，开发商一般不写进合同里。所以，当购房者购房后发现规划变更等情况，得到的答复往往是开发商以规划变更已通过规划部门批准为由来推卸责任。
（2）先交定金让客户入套，再逼客户签合同。购房者只要看中了房子，很多都会掉入这一陷阱。一般来说，购房者看中房子后多少会表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉购房者说，这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。其实中间大部分是假话。在抓住了购房者的心理后，售楼人员会想尽一切办法让购房者入套。如果购房者没有带够定金，售楼人员就会表示先交几百或几千都可以，要不然明天这房可能就被别人买走了，先签订认购协议书，然后要求购房者次日交齐所有的预定款。随着第二天购房者补齐所有预定款，售楼人员也就完成了把购房者套住的任务。许多认购协议书经常会有这样的条款：如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还。所以，有许多购房者在签署认购协议书后，为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
（3）玩五证猫腻。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的五证、二书。所谓五证，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这也是法律对销售方的基本要求。但在实际操作中，有些开发商为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商便会即刻变脸。
（４）玩数字游戏让购房者上当。购房过程中，房产商往往在面积计量及交房日期等数字上动脑筋。虽规定出售时按使用面积计价，但实际上均以建筑面积计价。而实际的测量面积常常与合同暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于3％，否则消费者有权投诉房地产商。但是有的房地产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子。可发商延期交房的事司空见惯，但他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用竣工日期或小区配套完成后质量验收后等模糊语言搪塞。
（５）变相超限价销售。经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。国家对经济适用房享受的优惠做出过“免收或减收土地使用权出让金”、免缴市政配套费、免征营业税等规定。由积压房转化而来的经济适用房，则还可享受政府补贴及一系列税费优惠。
但对某些开发商来说，得到经济适用住房项目的开发权，在享受优惠的同时，又以普通商品房的名义或变相超限价销售，部分销售商在房产销售中大玩迷魂阵，欺骗消费者。
二是在装修费中暗藏玄机。
目前装修房越来越受到市民的欢迎，其统一装修为购房者节省了时间和精力，并且质量由开发商保证，这样购房者更加放心。一般来说，大规模的统一装修可以提高效率、减少费用，然而，从目前的装修价格来看，并没有体现这一点。装修价格上的水分到哪里去了，当然开发商和装修公司会有默契，开发商为装修质量承担保证责任，这要冒一定风险，那么在装修费中分到一杯羹也是理所当然的。金额虽说不会太大，但一个项目有那么多单元统一装修，开发商也一定不会少了进项。
发展前景
我国房地产业的市场化运作虽不超过20年，其中的不规范之处虽有不少，但总体来说，房地产业的前景十分光明。
1。城市化进程需要大量的房地产投入作基础。
据统计，在各地城市的共同推动下，最近10年，我国的城市化进程以年均0。63个百分点的加速度发展。按照这个速度，在未来10年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家38。4％的平均水平；在未来20年内，将达到世界47％的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究，我国城市化水平要达到47％的世界平均水平，需要转移农村人口1。5亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应的水平，则要转移农村人口2。5亿人。按照这一估算，从目前开始，我国未来20年内至少要建1000万人口的城市20座，或100万人口的城市200座。据联合国统计，到2000年12月，全世界100万人口的城市才有341座。而城市是有具有现代化功能的房屋组成的，在未来的20年甚至50年内建造占世界总量一半的城市，我国房地产业的发展将需要维持在一个相当高的水平。
2。我国房地产的投入仍显不足。
虽然每年在房地产方面的投入已达10000亿，但对于长期处于压抑的房地产的需求仍显不足，而房地中大量的空置房主要是由于结构不合理引起的，并非房屋的供给已超过需求。直至1992年以前，中国的房地产投资占国民生产总值的比例一直处于相当低的水平。从1986年至1991年，房地产投资占GDP的比例从未超过2％，而在此之前，这一比例还要低。这些数字背后，反映出的是建国几十年内中国住房的严重短缺状况，长期的投入不足严重地压制了老百姓对住房的强烈渴求。
在旧的公有住房分配体制下，其最为深远的影响就是产生了大量不合适或品质低劣的住房。由于是公房分配，普通居民对住房品质、适用性无从选择，而建好的房子完全不必担心是否能售出。因此，这期间产生了大量的品质低下、适用性差、难以满足居民需要的住房。
衡量住房质量最重要的指标就是住房成套率即成套住房占全部住房的比例。从1990、1998、2002年三个典型年份全国住房成套率的对比可以发现其中的显著变化。1990年我国住房成套率不到40％，因此，那个年代有着严重功能缺陷的住房却成为大部分居民的主要居住场所，这必然会刺激居民对功能完善的成套住房的强烈渴求。１９９８年的住房成套率为５５％，２００２年达到73。８１％。要达到户均一套住房的目标还有26个百分点的差距，要提高如此低的住房成套率，那个时期的大部分住房只有被废弃或重建，这就为今后房地产业的高速增长奠定了基础。
3。人民生活水平的持续提高为房地产业的繁荣添注了动力。
虽然目前我国人均收入仍处于比较低的水平，但我国不同区域和不同群体之间的收入差距较大，人们消费水平的不断提高、特别是中等收入阶层的崛起，将使住房消费的增长具有较好的持续性。目前，我国部分城镇居民的消费能力已开始从万元级向十万元级或几十万元级过渡，进入以住房、汽车为主要消费品的发展型和享受型消费阶段，许多地区的住房消费已进入购买新房和以旧换新并存的新阶段。
4。房地产投资作为投资消费品正得到投资者的逐渐认同。
同其他行业相比，投资房地产将能获得较高的收益：其一，比较容易获得金融机构的支持。目前，住房按揭贷款应该是个人买大件物品贷款比例、额度、金额比较大的一笔。由于能获得银行贷款的支持，城市中的许多外来人口已逐渐从租房改为买房了，因为买房的按揭贷款已低于房租，若干年后还能得到房子的产权。其次，房地产还能抵消通货膨胀的影响。现在银行的储蓄存款利率只有２％左右，而购买房地产后的房租收入可达到６％，其投资不但高于同期银行存款利率，还能抵消通货膨胀的影响。第三，拥有房地产还能从税收等方面得到一些好处，总之，拥有房产就等于拥有资产、资信，可以在从事其他投资行为时做抵押。
尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比，其中的差距较大。在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积美国是60平方米、英国38平方米、德国38平方米、法国37平方米、日本31平方米。据一份资料对不同收入国家居住水平的分析，低收入国家人均住房建筑面积8平方米；中低收入国家人均住房建筑面积17。6平方米；中等收入国家人均住房建筑面积20。1平方米；中高收入国家人均住房建筑面积29。3平方米，高收入国家人均住房建筑面积46。6平方米。2003年底我国人均住房建筑面积约为22平方米；正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30—35平方米之前，居民会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20％，约有48％的居民提出在两、三年内愿意换购住房；已购公房户中有67％希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量大。我国城镇人口有4亿，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰每年需要1亿平方米左右，而我国现在的住房供给每年还不到６千万平方米。所以在今后10年，我国的住房建设会有持续的发展。具体表现在：投资和消费会同步增长，个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。
风险程度
风险简单地说就是损失或失败的可能性，或者说就是发生不愿发生的不幸事件的概率。日常生活中的风险是无处不在的，只是有的风险概率较大，有的风险概率甚微以至人们忘了它的存在。房地产投资经营如同一切经济活动一样，也存在风险，其常见的风险如下：
1。自然风险和社会风险。
自然风险是由于自然因素等人力不可抗拒的自然灾害对经济活动产生的风险，这种风险往往是人力所无法避免、无法克服的，其一旦发生，所带来的危害是巨大的，如地震、火灾、洪涝、飓风等等；社会风险主要指的是人为�
