中国九大暴利行业揭秘-第2节
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涉及金额超过17。5亿元。 而仅在2004年第一季度，在全国范围内查出的土地违法案件就达1。6万件。
根据最保守的估计，从20世纪80年代末以来，我国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。目前全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占５％，其他高达９５％是协议出让。而在土地协议转让中，就隐藏着大量的违法违规行为。据国土资源部的不完全统计，2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件近17万起。
开发商要拿到土地，也可绕过国家的规定，这方面的途径多达１０个，其中最常见的就是就包括城市中的〃危房改造〃土地和掠夺农民赖以生存的土地。
房地产开发商在付出〃灰色〃的高额〃交易成本〃后，为了保持利润，只能〃从羊身上拔毛〃，其拔毛的方式之一就是想方设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助，加上各地主管拆迁的政府官员都是拆迁的隐蔽受益者，自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来，城市拆迁户们在暴力拆迁过程中，纷纷失去安身之所。
据国家某权威部门统计，2003年共受理来信7000件次，其中涉及拆迁问题的占２８％。
由于有关法规不健全，拆迁户的利益得不到根本的保护，以至房地产商在拆迁过程中，收买黑恶势力介入拆迁，发生许多恶性事件，如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商之间，因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多，最著名的是２００３年８月南京某拆迁户被迫自焚事件以及2004年5月沈阳一居民因拒绝拆迁而被拆迁公司围困在拆迁房中长达27天之事件。
２００３年一年内，在北京天安门广场先后发生了十余起自焚事件，其中几位自焚者就是因征地拆迁导致家破人亡的苦主。
各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结、无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏剧。 〃城市房屋拆迁和农村土地征用，现在已经成为'沙滩流水不到头'的两大问题。所谓〃沙滩流水不到头〃，指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿，但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污吏们拿走了，最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看，可以毫不夸张地说，中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱，凝结着无数城市拆迁户的血泪。
中国２０多年前的农村土地制度改革，即〃家庭承包责任制〃只是让农民拥有土地使用权，并没有允许农民拥有土地所有权，这种制度上的缺陷最后导致县、乡、村三级政权的官员成了土地的真正主人。从上个世纪９０年代开始，中国农民土地被低价征用的悲剧不断在中国上演。
中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。
由于土地制度的不完善，在我国早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规渠道上取得过土地。
2。大肆圈钱
第一招：国有银行“借鸡生蛋”。房地产开发是一个资金密集行业，但中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的〃丑小鸭〃，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的〃天鹅〃。那么他们投资于房地产的巨额资金由何而来？ 中国国有银行系统的信贷资金是他们开发房地产的钱袋子。
中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境，必须从国有银行〃借鸡生蛋〃，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信贷风险。
近２０年来，中国房地产信贷政策已经变了６次，目前仍然在起作用的是２００３年６月１３日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商认为，这一政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致５０％以上房地产企业破产，７０％以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种〃恐慌感〃充分说明了房地产业对银行贷款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未真正起到作用，因为贷款难度加大，只使银行的贷款经办人多了一项索贿资本，而并没有真正切断房地产商的资金血脉。
据统计，１９９８年商业银行房地产开发贷款余额为２６８０亿元，２００３年已经高达近7000亿元，年均增长２５％。在四大国有资产管理公司待处理的不良资产中，1/5以上为房地产贷款。在有关管理部门对各大银行进行的贷款检查中，违规贷款的１/４为房地产贷款，而银行的有关信贷人员之所以愿意违规放贷，当然是为了个人谋取私利。
为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，而这种政策倾斜成为房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25％的资金，但开发商也有自己的对策。
通常，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的〃评级打分制度〃，这是对开发商资质认定的一个重要指标，绝不允许向客户透露。但房地产开发商自有办法，他们在打听到经办人后通过特殊渠道把他们请来，通过交流和沟通，他们就会知道分数是否达标，并得到指导如何修改资产负债表，以提高分数便于贷款。这样，房地产公司就成了资产优良的公司。
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用叫〃假按揭〃的办法套取资金，其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
如果追查房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在〃假按揭〃阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的〃空手套白狼〃。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。
西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金数亿元。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，其个人问题也因此就不了了之。
第二招就是让建筑商垫资。建筑商垫资开发是业内不成文的规矩，他们不但要先帮着把楼盖到封顶，还要交给开发商保证金。
第三招就是卖楼花。按照有关规定，房屋要修建到一定的程度才能拿到预售许可证，然后才能卖楼。但气派的开工仪式后，房地产商将富丽堂皇的效果图和模型摆好，就可以避实就虚地展开〃内部认购〃、〃内部认订〃工作。事实上，这时候拿到预售许可证并不困难。然后，就是轮到写手、广告精英、销售商登场。只要炒作得手，引起〃轰动〃，制造〃紧缺〃，带动人气，客户就会找上们来，预售款就会源源不断地流进产开发商的腰包。
由于用于开发的资金大部分都是银行贷款、建筑商垫款或客户的预售款，所以房地产企业一般都具有较高的资产负债率，一般为70~80％，90％以上也不在少数。〃四两拨千金〃用在开发商身上是再适合不过了，以1千万元的资金建造1个亿的项目、1个亿的资金建造10个亿的项目屡见不鲜。目前央行对房贷做出了较为严格的限制，一般开发商开发项目的自有资金不得少于30％，即便如此，这个比率也并不算高。从开发商实际投入来看，其获得的回报将远大于表面上10％左右的收益率。建设公司为了承包项目不得不垫钱盖楼，而商业银行为了拓展业务也是抢着给开发商贷款，购房者欢天喜地的下定决心购买期房。实际上，房地产开发商的自有资金比例极小，与２０％的销售利润率相比，其投入产出比就可达到数倍或数十倍，从这一点来看，房地产开发理所当然就可获得超额利润了。
3。偷税漏税。
房地产企业偷漏税是件非常普遍的事情。２００３年，某市地税局稽查分局耗费半年时间，对２００２年度纳税额较大的８８户房地产业企业进行了税收专项检查，竟然发现８７户有偷漏税问题，而这种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是〃微利〃或者〃亏损〃。他们采取的手段一是少报收入，二是模糊成本。
某房地产开发企业近几年的销售收入和预收收入数亿元，而仅200３年一年，其向地税机关申报的收入就少了数千万元，利润也呈负数，员工个人所得税扣缴不足。企业辩称对应纳税收入的确认和申报时间要求理解有误、成本计算欠准确，其实质却是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。稽查人员通过深入追击取证，最后查明该企业当年应缴的税收总额为400余万元。
房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。其实，很多房地产企业就会抓住这一点，把项目决算期往后拖，这样一方面他可以保持足够的资金，另一方面，他也在等国家税收政策的改变。
房地产开发商在缴税纳税中存在的六个主要问题：
（1）在扣缴个人所得税时普遍都存在少计计税收入；
（2）预收款不缴税或延迟申报纳税；
（3）项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；
（4）借合作建房政策偷税漏税；
（5）故意遗漏土地增值税和印花税；
（6）缴税时能拖就拖，欠着不缴。
房地产开发商之所以偷税漏税，除了利润丰厚的诱惑之外，国家对于房地产方面的税收政策还不健全也是房地产企业敢于偷漏税的重要原因。
4。 偷工减料
我国有３万多家房地产公司，但有建筑能力的有多少？人们常常看到这样的模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看，这没什么问题。建筑市场是个大市场，也讲究市场细分。但是谁来承包、预算是多少就有名堂了。外界炒作的工程招标多半是作秀的，给人看的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体，他们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商…'花花轿子人抬人'嘛！而层层转包的直接后果就是层层盘剥，层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料，这就是质量问题层出不穷的根源！那些包工头就成为房地产生物链中利润最低的一环，而他们要发家致富，就只能靠盘剥工人和偷工减料了。由此可见，房屋建成后诸如〃面积缩水〃、〃房屋渗漏〃、〃延迟交楼〃等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔，这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。
按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理，但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。
5。改变用途
为了极大地发挥土地的效益，房地产开发商还千方百计地改变土地的用途。在这方面，地产商可运用的手法就更复杂了。
正常的方法是在〃容积率〃方面做文章，住宅楼规定得比较死，不好见缝插〃楼〃，更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面，以尽可能扩大建筑面积。而〃非正规〃的手段则有〃欺上瞒下〃、〃假公建私〃、〃同流合污〃等等，〃欺上瞒下〃是通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼，以谋取暴利；〃假公建私〃是将公用性的楼盘〃打造〃成商住楼出售；〃同流合污〃的方
