房事规则隐交易()-第17节
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“这个你不用管，我自然有我的办法。”我这才注意到，她一直是很严肃的跟我说话。
“无论做什么事情，困难是一定有的，坎坷是一定有的。你想清楚了？”我问。
她点点头，说，“我想清楚了，为了自为，我愿意去做。”
“需要我帮忙吗？”我问。
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“不用，”她说。
“那为什么还来我这里跟我说这些？”
“我只是不希望在我做这些的时候，你会像对待敌人一样打击我，我受不了腹背受敌。我只想，你给我一段缓冲的时间。”她站起身。
“就这些？”我问。
“是”，她转身要走。
我说，“等等，送你一句忠告：创业路上，注定问题无数，盯着前面，走下去，走不动就坐一会，迷路了回去重新走，这，才是达成目标的根本。”
“谢谢”，她拉开门出去了，只留下一股淡淡的下一股淡淡的香水味。这是我认识的那个方娜娜吗？
看尽沧桑坦然沉浮，阅尽坎坷懂得路径。我摇摇头，也许她在也不会出现在我的生活中了。
中午吃饭时，食堂特别炖了清心败火的汤，还有几个清淡的小菜，可是，大家似乎都没有什么胃口。
夏思云和南民敏去接待客人了，葛正红带着朱曼去处理那个房子的事情了，再加上柳妮和两个工程师不在，食堂里面似乎少了不少人。
我端着餐盘坐到张小莹对面，她问，“你怎么没去接待客人？”
“这种客人我最好不出面，谁知道他们会提出什么问题？老南他们应付最好，万一出现什么问题，我也有个回旋的机会。”我说。
第三十七章 交流小莹
“天总，半年内存款准备金率就上调了5次，可以说，这在土地政策的基础上对开发商更是雪上加霜。存款准备金率在5次调整过后已经到了17％的高点。这对房地产公司的资金链来说是个致命的打击，银行贷款本就政策受限，准备金率的提高让我们从银行那里得到赖以生存的资金变得更加困难。致使我们的开发成本和购房成本不断上升，资金来源增速明显回落，而销售情况却不容乐观。我心里急啊，虽然前两天有点销售，但是，相对于赢家中心整个项目来说，还是杯水车薪啊。”张小莹愁云密布。
“没事，你别太急，我最近再想办法融资。”我安慰着她。
“这两天我和赵锦辉做了一个政策分析，我们最后修订一下，回头我送过去？”她盘子里的饭几乎没动。
“怎么？减肥啊？怎么只喝了一点汤？”我问她。
她摇摇头，“今天看起来肯定又是销售空白，你叫我怎么有心思吃饭？”
房地产企业资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力、管理能力较强的公司将获得较大的发展空间，并获得更多市场份额和政策支持；而实力不强，信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐被淘汰出局。我这样的公司现在信用虽然不错，可是，负债率偏高，所以现在资金链还是偏紧。
“的确，相较于前两年，今年年似乎更能感受到政府对房地产市场的宏观调控力度：六次加息、国务院“24号文”、39号令、9&；#8226；27房贷新政……多项政策和举措组合出击，调控政策从土地、行业规范再扩大到金融、税收等领域，调控力度及出台的频率出乎许多业内人士的预料。有人感叹，今年年，称之为真正的政策年并不为过。 那么，在这样的政策环境之下，即将到来的明年楼市政策还会再起波澜吗？国家的调控力度还将加大吗？”我也有些担心，跟她这样说。
张小莹慢慢地喝了口汤，说，“我最担心的是，美国次贷危机对我国的影响还没有真正显现。美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。在住房市场降温后，房价下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭遇财务困难甚至破产。现在，市里和周边的一些地段已经出现了退房潮，有的地方业主和开发商冲突不断，要求开发商退还差价，我担心，总有一天，这种现象会出现在我们身上。”
我点点头，道，“宏观形势如此，我市的房地产市场同样不容乐观，从一、二季度的走势，我们明显可以看出，房地产市场成交额明显下滑，有的成交率几乎降到零。对后势，我们应清醒地认识到，在宏观调控下，房地产市场已经转入弱市调整格局，过去的市场环境和氛围都不可能再出现，目前的市场处于一种僵持阶段，市场正寻找新的方向。你跟赵锦辉要出去走走，有必要要向专家们请教一下。”
她看了我一眼，“现在，大家都在呼吁救市，看来我们要想度过这个难关，得收缩一下战线了。这不是人大在盯着海边那块地吗？我看，那块地可以暂时放一放。就是中央现在还要加大保障性住房的建设，在这种情况不明朗的情况下，我们还是小心为妙。”
“天都项目你怎么看？”我问。
“房地产市场将面临巨大的结构性调整，包括土地供应、资金投入、政策导向、配套支持等，都将重点转向保障性住房。至于保障性住房对商品房产生的冲击，我们不能夸大也不能小觑保障房对商品房价的压力。由于保障性住房的建设需要时间，短期内保障房对商品住宅价格和需求的影响可能有限。但长期来看，大量涌入市场的保障性住房对未来几年的房价必然形成一定压力。我个人的建议，那边的建设速度也不宜过快。”张小莹放下了手里的筷子。
“可是，史书亮不断地催咱们呢。觉得咱们的投入力度不大。”我说。
“我们保命要紧，他是升官要紧。我回去工作了。”她站起身来，我注意到，周围的人都在偷偷地看着她。
我扫视了大家一眼，大家马上低头吃饭，装作什么事都没有的样子。我明白，传言已经无法控制，我能做到的就是让谣言慢慢平息。
其实，我不能说我的员工们议论这事不对。老板的个人生活对他们来说，那也是他们时刻关心的。我们这种公司工作虽说是朝九晚五，但工作多，压力大，只有五加二、黑加白地上班才完得成。这种环境里，作为老板，你有什么理由不让人家议论你？
对于他们议论我和张小莹，我倒无所谓，我只是担心会影响到她的心态。不管她对我的感情怎么样，她毕竟是个人才。
她是个什么样的人才？一个从不刻意迎合我的人才。
哪一个老板不是信誓旦旦重视人才呢，而那个企业真正做到重用人才呢？哪一个老板不是信誓旦旦企业决不用无用的小人吗？试看老板身边的人有几个是真正的人才呢？这主要有几点原因：首先，老板虚荣，真正的人才很少满足老板的虚荣，对老板有着过高的期望，总期望老板如何如何再提高提高，老板如果不是真正的企业家，而真正的人才所讲又不错，老板只有对人才敬而远之。而张小莹在这点上，她很知道什么话在什么时候该讲，什么时候不该讲，这样，我就很容易接受。
还有，企业的真正人才往往在某方面才能过人，老板在这方面明显不如他，而自己是老板，又放不下面子，在与这些人才争论时，自己的能力不够。于是干脆让一些才能差些人去做事，这些人往往对自己相当听话。我也同样会犯这样的错误，但是，更多的时候，我还会反思自己。尤其是有时候，张小莹和杨再田这样的人，跟我争论起来很让我下不来台，有时气得我连饭都吃不下去，可是，慢慢想来，他们还是对的，人们跟你吵是为了企业发展，你老要什么面子？跟他们打交道多了，我慢慢明白，真正有人才自尊心很强，具有较强的个性，不会在你老板面前低三下四，无法满足你作为老板的情感需求。而你的这种需求在一帮非人才那里很容易得到满足。当你对别人的阿谀奉承具有依赖时，别人对你也就有了领导权力，因此，很多老板就是这样一步步地进入自己为自己设计的陷阱，不能自拨。
我很感谢我有张小莹、杨再田这样的员工，是他们时刻叫我警醒，是他们总是在我水深火热时拯救我。
第三十八章 天都项目
现在，张小莹也应该承受着很大的压力，我该怎么办？忽然想起葛正红建议我对她进行奖励的事，嗯，等一会儿夏思云回来，我跟他商量一下。
正想着，电话响了，是丁辰，“天总啊，不好意思，跟你道个歉，昨天我那个老乡给你添麻烦了，夏总的伤势怎么样？替我问候他。”
嗯，他怎么突然跟我客气起来了？这是最近很少见的。他现在对我似乎总有抱怨，突然这么客气我还真有点不习惯。
“没啥，他的伤没有大碍。”我回答。
“天佑啊，我听说上午有人大的人去你那里调研？怎么样，要不要我协调一下？”
我心里想，这不是跟我示 威嘛？
但是我还是说，“那当然好，很多事都要靠丁大哥照应。”
丁辰不失时机地说，“哦，那改日我请他们打打高尔夫，听说观澜湖最近推出一批特价会员卡，你有没有办一个？我这几天正好想办一个。”
靠，狼子野心在这儿呢。既然人家开口，我也不能不接招儿，我笑了，“大哥那么忙，还用自己去办？回头我叫夏总去把咱俩的都办了，省的你还跑一趟。”
放下电话，我真想骂人，可是，我却骂不出来。即在丁辰的一亩三分地找饭吃，有些小事还是忍了吧。
赵锦辉走进来，手里拿着一叠装订好的报告，我很奇怪，问，“嗯，这就是张小莹刚才所说的政策分析？这么快就做出来了？”
赵锦辉笑了一下，“那个还没有这么快，这个是天都项目的成本分析。”
“哦，吓我一跳，我说嘛，怎么这么快？你说说？”
赵锦辉把报告递给我，“你看着，我说就行了，这样你也好有个直观的印象。”
我接过来，看着上面列了好多表格，点点头，“你说吧。”
“现在最关键的就是地价最后是多少钱的问题不好确定，我们是按我们给天都市带资建设外环的预算来估算的地价，大约是每平方920块钱。”
我点点头，说，“估计差不多，我们的工程现在进展还算顺利。假如提前完工，会省一些，要是工程延后，可能会增加一些，不过，现在原材料价格在下跌，估计还能省一些。”
赵锦辉说，“那我们就先把这个问题放一放，我们算一下其他的成本。现在那块地的容积率是，如果我们少量叠拼加部分花园洋房和高层板楼、塔楼，靠高层来出面积，牺牲一定的时间来换取这个利润空间，这个账也要细算。”
我说，“你估算一下？”
他说，“我都知道，项目成本的几大构成：土地，不光是土地出让金，还有契税、使用税等、前期、配套、基础设施、建安、景观、销售费用、财务费用分摊、管理费用分摊，都是实实在在要花出去的真金白银。多的不说，即使单方按3500计，除掉多如牛毛的各项税费、巨额银行贷款利息之外毛利还要再缴纳25％的营业税。这样算下来，做得好的话这个项目利润率能到百分之十多点。”
我问，“要是这次完全咱们施工，你觉得建安这一块能控制在多少？”
赵锦辉道，“我跟杨总通了电话，省不了多少。前期费用多的不说，100是要的，方案、施工图、景观、精装等专项设计费就在70以上，其他三通一平费用、散装水泥基金等杂项的费用30并不为多。配套费用视具体情况而定了，像幼儿园、学校、居委会、卫生站、会所、人防、物管用房、设备用房、消防站、垃圾站之类的，都是钱，并且很重要的一点是：这些都是不可售的面积，是卖不了钱的！这一块建安成本单方并不比住宅少多少，摊到总建筑面积里，平均可以按200元左右。基础设施费那一块，这一项摊到单方约在300到400左右。监理费按国家标准打过折之后也得15左右。其他各项专项咨询费、检测费、测量费等等加起来，单方造价约50~100。”
我想想说，“其他的你不用说了，我大概算的明白，财务费用、管理费用、资金成本、契税什么的，这些加起来得一千多吧？”
“是的，还没有包括一项，隐性成本”，赵
