新编纳税-第22节
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２０万元，允许从本年度开始的５年的所得中弥补，假设５年内各年的盈亏情况分别为：３万元、５万元、１０万元、－２万元、１万元，则这５年均可不纳税，因为每年的所得用以弥补上年度亏损后，实际上就没有盈利了。到第６年，剩下的１万元亏损就不得继续弥补。 而第４年的亏损，依同理，也可延续弥补５年。
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第四章 地方税类
第一节 房产税
一、房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税，属于财产税的性质。新中国成立初期，很多城市为适应当时财政需要，把民国期间所征收的房捐、地价税、土地增值税加以改革沿用。为了加快经济建设，统一税制，增加财政收入，政务院于１９５０年１月颁布《全国税政实施要则》，确定在全国统一征收房产税和地产税。１９５１年８月，政务院正式颁布《城市房地产税暂行条例》，对城镇的房产和土地合并征收城市房地产税。１９７３年，改革税制、全面试行工商税时，将城市房地产税、车船使用牌照税、屠宰税和工商统一税合并为工商税。这样，对国营企业和城乡集体企业停征了城市房地产税，只对中外合资企业、合作经营企业、外资企业和房管部门及个人征收城市房地产税。
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党的十一届三中全会以后，为了发挥税收的经济杠杆作用，国务院决定对国营企业实行第二步利改税和改革工商税制。 并且按照宪法规定，城市土地归国家所有，单位和个人对土地只有使用权，故将恢复开征的城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税，并把开征范围扩大到工矿区。１９８６年９月，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，在全国城市、县城、建制镇、工矿区范围内统一征收房产税。 根据第六届全国人民代表大会常务委员会第七次会议的决定：授权国务院在实施国营企业利改税和改革工商税制过程中发布的税收条例草案，不适用于中外合资企业。 因此，对中外合资经营企业和外资企业仍沿用《城市房地产税暂行条例》征收房产税（土地部分已改为征收土地使用费）。
征收房产税，有利于运用税收经济杠杆，促进加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，有利于控制固定资产投资规模和配合房产政策的改革，有利于调节收入，并且由于增添了税种，为实行按税种划分中央财政收入和地方财政收入的分级财政管理体制创造了条件。
二、纳税义务人和开征范围
房产税是财产性质的一种赋税，因此，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，在出典期间，由承典人缴纳。 为了便于征收管理，保证房产税及时入库，产权所有人或承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。
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上述列举的产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。房产权所有人，是指对房产依法享有占有、使用、收益和处置权利的单位和个人，这种占有、使用、收益和处置的权利受到法律的严格保护，不许他人侵犯。房产经营管理单位，是指经租并管养全民所有房产的房产管理部门。房产承典人，是指支付出押金的形式，在一定的期限内享有房产使用权的人。房产代管人，是指产权所有人通过书面或口头等形式委托他人代理的房产，其被委托人为房产代管人，或者是由法律指定代管房产的单位和个人。房产使用人，是指使用自己的房产或使用他人房产的单位和个人。 使用他人的房产包括：使用租借的房产、无租使用他人的房产，因代管而使用他人的房产，因承典而使用他人的房产等。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区开征，除此以外的农村和乡镇的房屋暂不征收房产税。城市是指经国务院批准设立的市。 城市的征税范围为市区和郊区。县城是指县人民政府所在的城镇，包括未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的行政镇，即设镇人民政府的城镇。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务
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院建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
三、计税依据
房产税分为从价计征和从租计征两种形式。 从价计征的以房产原值一次减除１０％至３０％计税折旧率后的余值为计税依据，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府确定；从租计征的，以房屋租金收入为计税依据。（一）房产原值的确定房产原值是指按财务会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房产原值。 房产原值应包括房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，如室外扶梯、升降机、电梯、过道、天桥、天棚、电灯网、水管、水箱、煤气管、冷暖气设备、中央空调（不包括窗式和柜式空调）
、下水道、卫生设备、化粪池、通风设备、照明设备、消防设备、舞台等项。对纳税人未按财务会计制度规定记载房产原值的，在计征房产税时，应按规定调整帐面房产原值，房产原值明显不合理的，应重新予以评估。没有房产原值的，由税务机关参考同类房产的价值核定，核定的计税价格在计征房产税时不再一次扣除计税折旧率。所谓同类房屋是指同一年代建造的同一种类房屋，例如某纺织厂的车间是６０年代建造的，但设有记载原值，则参照其他纺织厂同年代建造的车间帐面原值并考虑一次减除计税折旧率核定计税价格。（二）房产余值的确定
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房产余值是按房产的原值，减除房屋自然损耗后的价值。由于企业的房产种类繁多，建造年代也不同，即使在一个企业里也有车间、办公室、食堂、仓库、宿舍等不同种类的房屋，这些房屋也有各个年代建造的，可按房屋结构、建造年限、使用程度等具体情况，在房产原值中一次减除１０～３０％后的房产余值作为计税依据。（三）
企业生产经营用房和非生产经营用房，不论是使用和未使用，机关、团体、事业、部队和个人的经营用房都以房产原值一次减除１０～３０％后的余值计征房产税。企业、机关、团体、事业、部队和个人出租房产及管理部门经租的公房，都按租金收入计征房产税。
四、税率和税额计算
房产税的税率，依照房产余值计算征收的，年税率为１。
２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。１。从价征税的计算从价计税是按“固定资产——房产”帐户的帐面原值一次减去扣除率后的余值作为计税依据计算房产税。
年应纳税额＝固定资产——房产帐面值×（１－扣除率）×１。
２％半年度应纳税额＝固定资产——房产帐面原值×（１－扣除率）
×１。
２％２B月份应纳税额＝固定资产——房产帐面原值×（１－扣除率）
×１。
２％１２B２。从租征税的计算房产租金收入，单位按实收租金，个人按应收租金。
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年应纳税额＝年租金收入×１２％月份应纳税额＝月租金收入×１２％３。新建房屋的计算正确计算新建房屋的应纳房产税，应掌握新建房屋的计税日期。新建房屋分不同情况规定为：①纳税人自建的房屋，应从建成之次月起征收房产税；②纳税人委托施工企业建设的房屋，应从办理验收手续之次月起征收房产税；③纳税人如在办理验收手续前已使用新建房屋，不论其是自建还是委托施工企业新建，均应从使用之次月起征收房产税。根据规定，新建房屋应纳税额的计算为：新建房屋年纳税额＝固定资产——房产新建原值×（１－扣除率）
×应税始月至年度终了所余月数１２×１。
２％按半年或季度缴纳的，可按下列公式计算：半年度（或季度）应纳税额＝固定资产——房产新建原值×（１－扣除率×应税始月至征期终了所余月数１２×１。
２％
五、减免规定（一）一般规定房产税暂行条例规定，国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。 这样规定，主要是考虑到这些单位的经费来源，是由国家财政部门拨款解决的，本身没有纳税能力。 至于这些单位非自用的房产，例如出租或作营业用的，因为已有收入，所以应按照规
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定征收房产税。对个人所有房产用于本身居住的也免征房产税，这主要是照顾到目前我国城镇居民住房的实际状况，为了配合城市住房制度的改革、鼓励个人建房、购房，改善住房条件，对个人所有房产用于本身居住的免征房产税是完全必要的。 但是对营业用房或出租等非自用的房产，应按照规定征收房产税。对纳税人按规定纳税确有困难的，省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定减征或者免征房产税。（二）新建、扩建、翻建房产的征收规定各单位和基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未有列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位缴纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税，自下一个纳税期起分别调整税额。属于今后新建、扩建和拨入、购入房产漏未申报纳税的，可自验收或动用和拨入、购入的次月份起补征房产税；如有房屋拆除或提出因未申报而仍纳税的，也可从拆除或拨出的次月份起退税。（三）军队、武警、军需工厂的征免规定军队本身自用的办公用房、公务用房和军人宿舍，以及
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军需工厂的房产，免征房产税。 但对军队出租的房产，军办企业（包括军办集体企业）的房产，军队与地方联营或合资办企业等使用的房产，均应依照规定征收房产税。 为了便于房产税的征收管理，在缴纳房产税中，对军队无租出借的房产，应由使用人代缴。对军需工厂免征房产税是指军需工厂生产军品所占用的房产免税。 军需工厂生产民品所用的房产，仍应按规定缴纳房产税。 对既生产军品又生产经营民品的军需工厂，可按各占的比例分别征收房产税。 这里所指的军需工厂生产的军品是指为军队生产的军用生活品，如军被、军人服装等等。 既不是生产军用武器，更不是军工企业所生产的军用产品。军队的军人服务社、军队招待所一般是专门为军人及其军人家属服务的，免征房产税。 但如果对外营业或兼有对外营业的，应按规定征收房产税。 在掌握征免界限时，军人服务社一般要区别所设地址分别征免税，对军队内部设立的免税，对外设立的既对内服务又对外营业的，均应征收房产税。军队实行企业化管理的招待所，对外营业应按规定纳税，具体纳税时可根据军内服务额和对外营业额各占的比例分别征免房产税。 对内服务包括接待军内人员、会议等的营业收入以及接待地方人员的伙食费收入；对外营业包括接待地方会议和军外人员收取的床位、礼堂、会议室、车辆等项收入以及接待外宾的伙食费收入。中国人民武装警察部队（以下简称武警部队）的房产征免税规定，均可比照军队房产征免税的有关规定执行。 另对武警部队自办的工厂专门为武警部队内部生产武器、弹药、军
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训器材、部队装备所使用的房产，也可免纳房产税。 上述所指部队装备是指军人装备、马械、马匹等装具。（四）公共设施的征免规定宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等房屋�
