中国房地产战争-第8节
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在这份旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策的文件中，将各地各类住宅套型建筑面积标准作了一些修正，其中“面积控制标准”一栏格外醒目。该条目显示，以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90平方米为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积，由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。值得注意的是，大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，都有所放宽，最高可达90平方米的倍，约106平方米。意见稿称此举是“为鼓励住宅建筑的节能节地设计”。
此函上网不久，就有专家出面论证这是一份人性化的科学的方案，不料话音未落就被重拳击中，科学成为谬误。实际上，即便以最高106平方米计算，与90平方米也只相差了16平方米，社会各方为何对16平方米如此计较？那理由缘于房地产业纠结的矛盾，与民众对于房地产权贵集团的深刻不信任。
建设部与房地产商的暧昧关系久受民众诟病，有人甚至认为建设部就是助推高房价的始作俑者，从以往建设部某些官员的发言来看，不无以市场化推高房价的嫌疑。因此，建设部作为此轮宏观调控的主导部门之一，理当证明自己作为政府部门的公正而独立的身份。但在妾身未分明、房产宏观调控疾风暴雨的关键时刻，建设部突然出台此类政策，既缺乏瓜田不纳履、李下不整冠的传统智慧，也示人以向房地产商施惠的标本。所谓见微知著，人们害怕的就是政策执行过程中的彻底走样，从106平方米上升至126平方米，也未必没有可能。
此事一出，对于建设部的信誉无疑是雪上加霜，有关行政部门应该以行政公开的诚意态度，向纳税人作出交代。既然当初的出发点是利国利民的“节能节地”，那么，建设部聘请的有关设计与科研部门想必有足够的科学依据，否则，所谓的科学依据就是维护某些利益的幌子。一个牵一发而动全身、涉及全民利益的重要政策制订竟如此粗疏，这对于政府的政策信誉也将构成严重威胁。征求意见函被撤之后，新闻发言人惜字如金的解释很难打消民众对政策制订过程不透明、不科学的疑虑。
旦夕之间科学变谬误，到底是一种补救，还是一个笑话，容后再看。（2007…01…11）
“9？27”房贷新政让外资抄底，只有抑制通胀才能抑制房价
如果海上沉船，不堵住漏洞，而是动员船员往船外舀水，船的最终结局如何？不问可知。一条屡被银行辟谣的传闻得到证实，央行与银监会于2007年9月27日23时联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套房首付款不能低于4成，利率不得低于基准利率的倍，不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款，等等。通知公布的时间节点令人联想到股票市场上财政部那半夜鸡叫式的印花税。
两者有一点相像，就是作用都在于把散户赶出市场。
在2007年房价爆发式上涨的强大压力之下，政府再次乞灵于收紧银根抑制房价，与其说这是货币政策，不如说这是行政手段。因为央行和银监会对于房贷利率是按照购房类型、而不是客户资信程度进行划分。政策出台目的有三：降低房贷风险，以免金融机构被房地产市场绑架；减少投资性需求保障自住需求；以降低房地产热度为中国经济过热降温。政策出发点不错，用心良苦。事实上，又有哪次房地新政出台不是为了抑制房价？但很可惜，事实是，从大趋势看每次打压房价的新政出台后，经过短时间的下调，总会迎来房价的报复性反弹。原因无他，药不对症。
此次房贷新政最引人注目的措施是，提高第二套房的首付比例，而对购买首套自住房且建筑面积在90平方米以下的，仍然执行首付不得低于20％的旧政。与以往的政策相比，房贷新政打击投资性购房、保障自住需求的特色更加鲜明。不仅如此，在家庭财产认定以及房屋市价评估收税等政策，也在悄无声息中紧锣密鼓地出台。据悉，公积金贷款是否曹随萧归，也正在讨论之中。
毫无疑问，此轮新政出台将会在短时间内造成房地产市场恐慌，从而起到打压房价的作用。有业内人士表示，将使购房需求大降三成。说得更确切一些，是将自有资金低的那部分投资客剔除出住房投资队伍。经过此轮洗牌，房地产投资市场将剩下富翁与机构投资者。
信贷扩张是房地产的催泡器，不仅中国如此，英美同样如此，在过去10年中，英国同样房价极端上涨，建筑资金融资合作社曾经提供房产价值130％的抵押贷款，金额高达申请者收入的5倍；而在20世纪90年代，英国抵押贷款的最高比例是房产价值的95％，最多是收入的3倍。
不过，反向的逻辑并不成立，即降低信贷就能降低房价，只要人民币的购买力仍在节节下降，人们依然会将房地产作为最好的投资工具，只要资本市场与越来越多的金融衍生品出现，房地产开发商就会撇开银行而向资本市场寻求梦寐以求的资金。
与央行、银监会提高二次置业首付款比例几乎同时出台的另一条新闻本应引起人们更多的关注。2007年9月28日上午，远洋地产以内地红筹股身份在香港联交所主板市场挂牌，每股开盘价为港元，此前认购发行价为港元，创下了全球地产集资额第三、中国第二的排名。在港股直通车开通之前，还有SOHO中国及中国奥园等内地房地产企业陆续在香港联交所挂牌上市，这些公司无不受到机构投资者与国际富豪的大力追捧。
在国际国内货币市场流动性过剩问题得不到根治的情况下，降低信贷不能打压房价，而只能产生替代作用，即由国外资金或者借道境外的国内假洋鬼子资金替代国内资金，由机构投资者与富豪组成的基金代替国内散户炒房者，短期房价的下跌反而给大资金提供了抄底的机会。除非政府能够严厉约束外资投资房地产，并且得到地方政府的积极配合，否则，房地产市场也将成为境内外大资金的游乐场。
2007年上半年，外资在2007年上半年上海房地产投资市场持续升温，据估算，上半年共有10个投资项目成功结案，上海甲级写字楼被一扫而空。不容忽视，国内房地产与股票市场还有3000多亿美元逡巡，说明境外资金完全可以填补内地资金的空缺。要降低房价，摆在政府面前的有三条路：第一，从根本上改变货币政策，压缩通胀势头，增加人民币购买力，使房地产不再成为炙手可热的实物投资品种；第二，切实落实住房保障措施，在公平的基础上征收物业税，为普通购房者提供由政府担保的优惠利率房贷。而作为政府应尽的责任，为普罗大众提供尽可能多的投资渠道，使他们的生活水准不至急速下降也应该列入有关部门议题之内。
抛开这些根本之道，今天收紧地根明天收紧银根，说白了不过是与踮起脚勉强还能进行房地产投资的中产阶层为敌，经验已经证明对于改良房地产市场生态并无作用，甚至还延滞了房地产与国有商业银行的市场化进程。央行与银监会关注的目标应该只有一个，那就是人民币的购买力，以及银行的内部风险，而不应该被阶段性的主要任务迷惑而偏离他们的主要任务。只要通胀下降，房价自然下行。
附记：周末，与丛诚和洛华见面闲谈，朋友难得相聚，总是让人轻松而又高兴，获益匪浅。就像这个博客，如同老友相聚，节日互致问候，有问题众人探讨，污言者渐无容身之处。
临近节日，经济大事件不断出台，先是房贷新政，明天又是中投公司持牌。所以，改变周五不工作的惯例，继续写文思考。房贷新政作用不大，房价的短暂下挫将使股市受益，对楼市的调控恐惧大过了股市。中投公司是件大事，他们要与国际商业银行与私募股权基金团结起来了。（2007…09…29）
房价为何又创新高
国家发改委2007年11月15日公布的统计数据显示，接受调查的70个城市10月房价创下2005年以来最大单月涨幅，较上年同期上涨。这说明严厉的楼市调控政策作用不大，并且也难以对日后的房价产生根本影响，也教育了投资者，观望不等于市道衰退。原因在于，增加开发商与
投资者的信贷成本等都是治标之策，而未触及土地与货币、税收三大核心。
2007年9月末出台的房贷新政意在加大投资者的成本，而国家发改委与商务部10月联合出台的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》抑制外资流入房地产，在于减少房地产市场资金的流入：从2007年12月1日起，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设；更为严厉的是，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。限制资金目的是抑制房地产投资，将追逐人民币资产的国际投资热钱驱逐出去。
但结果并不乐观，提高融资成本不能改变人民币升值对于土地与人口矛盾之下的房地产升值预期；我国2001年以后房地产价格逐年高涨，抑制房地产业的国际热钱出台太晚，滞后于现实发展。事实上，早期进入房地产领域的外资大多获得了100％以上的利润，远远高于成熟市场3％至5％的回报率。以往抑制外资进入房地产并未有显著效果，漏洞之多让人对今后政策效果存疑。
2006年7月，六部委就出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。但一纸禁令难挡外资热情，更不能反映上海购买力。以上海为例，统计数据以上海户籍居民收入为依托，而购买中高档住宅为主的境外和省外人士没有列入其中，这部分购买力所购上海住宅面积占总销售面积的20％～30％。国际投行报告不仅出台关于中国房地产未来趋势的报告，针对中国各类房地产的海外基金也层出不穷。
国土资源部日前新出四招打击囤地：要求实行“净地”出让，合理控制单宗土地出让规模，规定每宗土地的开发建设时间，加大闲置土地的处置力度。这些亦新亦旧的招数在市场中并不是抑制地价的针对性招数，加大闲置土地的处置力度是老办法，每宗土地的开发时间以往有规定，但受制于拆迁、生熟地等制约条件，无法落实到位，至于净地出让与控制单宗土地规模加大了地方政府的先期投入成本，恐怕也非地方政府所乐见。
我们看到的是相反的情况，在招拍挂中一些地方政府实行了新办法：一是没有推出土地的长远规划，每次推地间隔很长时间，使房地产商无法形成明确的预期，只能加入抢地行列，以免发生地荒；二是实行土地出让新规则，如媒体报道上海有关部门10月份发布《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。之后，相关工作人员会在当场拆封报价，并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出。值得一提的是，如果最高报价低于该幅用地底价的，现场竞价就会终止。这种竞标法实际上是采用了博弈理论，使开发商为了拿地只能一次性地报出高价。
至于房价低洼地区的城市以地价批地给开发商，希望振兴本地楼市，甚至为推高地价以雇佣公司进行假竞标之事，更是屡有曝光。2007年下半年，土地价格增速超过房价涨幅。
从资金到土地，我们都看到了抑制与推高房价的两股力量，而后一种力量由于直接接市场地气，显然更为凶悍、更为本质。以土地出让与房地产融资模式，除非使保障型住房和限价房占据60％以上的份额，或者推出物业税、或者进行土地的根本变革，否则房地产很难下降。
房价上涨与观望情绪并存，说明政策只略微触及心理层面而未触及构成房价的制度性因素。虽然上海等地10月份二手房成交量大幅下滑至10％到30％，新房成交量下滑30％，但这是政策消化期的正常现象。根据以往的经验来看，消化期过后就是报复性反弹期。在此期间如果按照规划大量推出限价房与保障性住房，有可能拉低房价的平均增幅，但商品房价格仍然会上涨，按照人民币升值幅度，房地产作为人民币资产的重要组成部分，还有两到三年较大的增长空间。（2007…11…16）
贬值、通胀与投资品种过少共同扭曲房地产市场
如果以房地产行�
