穷人通胀,富人通缩-第6节

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四成的政策，简称“927”房贷新政。从“9070”户型新政到“927”房贷
新政，短短的一年多时间，中国一二线城市的房价涨了一倍，三四线城市
尽管投机炒作不是很严重，但是仍然开始了中国历史上从未有过的以房地
产为平台对普通老百姓的财富掠夺。老百姓不堪重负，叫苦连天。
　　　　“927〃房贷新政之后，一二线城市楼市开始漫长的观望，房价开始深
幅下挫回归理性，到2008年9月，中国70个大中城市房价同比开始全线
下跌，房价泡沫有望破灭，老百姓已经破灭的梦想开始燃起新的希望。然
而，就在这时，美国发生金融海啸，中央政府投入大量的货币，这重新激
发炒买炒卖哄抬房价的楼市投机行为，到2009年5月，房价在货币大量
释放的情况下开始连续两个月的环比上涨，一线城市涨幅超过20％，刚刚
看见住房希望的年轻白领和中低收入阶层重新坠入黑暗之中。
　　　　当然，要想买房，可以，将你祖宗三代的财富全部交给开发商。不
可否认，中国经济对美国经济存在高度的依存关系，从加入wTO开始，
就决定了中国的老百姓要为美国打工，但是，美国的金融海啸，凭什么
要中国人民来埋单？2009年一年时间，新增贷款9．7万亿，M2余额突
破63万亿，增长29．7％。结果是预料之中的，权贵阶层不仅仅满足于
房价上涨对社会财富的掠夺，还用假按揭等欺诈手法直接套取银行资金。
因为他们知道，这已经是中国人民30年创造出来的财富的最后一杯羹，
赶紧分完了事。
　　　　现在，“9070”户型新政寿终正寝，二套房贷名存实亡，就连坚守了
13年的开发商资本金比例的底线，也悍然取消，更多的银行资金将会变
成空置在那里的钢筋水泥。而正是这种社会财富的乾坤大挪移，极少数人
尽管还没有将中国10多亿老百姓创造的财富完全席卷一空，但是，已经
基本掠夺殆尽，最后，许多老百姓却连遮风挡雨之所都没有。
　　　　被中国社会寄予了很大希望的社会保障住宅，无可避免地陷入腐败的
泥淖，甚至还出现许多建筑质量问题，这种错误在其他国家的保障住宅开
发当中是罕见的，甚至是不可能的。怎么办？居者有其屋的希望在哪里？
还能再将希望寄予一次宏观调控吗？还能为老百姓找回住的权利吗？
　　　　很多问题不用问为什么，因为解释不清楚。对现在的中国楼市来讲，
任何一个产业政策的调整都应该是慎之又慎的，绝不能一夜之间倒一个，
这样会犯下无法弥补的错误。
　　　　我们还是来看看这“一夜之间”的事是如何发生的。我们先来给这“一
夜之间”的确切时间进行定位，这个时间应该是2008年9月15日，美国
百年金融老店雷曼兄弟在次贷危机中宣布破产。第二天，中国政府宣布刺
激消费，拯救经济。从2008年9月以来，共采取了6项措施：①调整财
政政策和货币政策。由原来从紧的货币政策、稳健的财政政策调整为积极
的财政政策和适度宽松的货币政策。具体表现为减免税收，实行增值税转
型，下调基准利率和存款准备金率；②启动扩大内需的刺激经济计划：俗
称“4万亿投资”；③制定钢铁、机械、船舶、装备制造、纺织等十大产
业振兴计划；④调高出口产品的出口退税率；⑤针对中小企业融资难出台
相应的措施；⑥采取措施提高农民收入，拉动农村消费市场。这包括：扩
大家电下乡的范围，启动汽车下乡计划。增加对农业的投入，加大种粮补
贴等。
　　　　这些措施中，影响最大的是货币政策。先后6次下调存款准备金率，
把利息降至5年前的水准，这些都还不够，就开动了印钞机，日夜加班印
刷钞票。关于货币政策，我们将在后面详细分析，在这里主要谈谈产业政策。
　　　　房地产是个区域性的市场，但是，中国房地产的产业政策一直是全国
性的。而地方政府素有土地财政一说，可见，房地产一直是地方政府的利
益点。2007年“927”房贷新政后，中国各大城市房地产市场陷入长期的
观望状态，楼市成交低迷，土地流拍，对地方政府的利益影响很大，因此，
在中央政府还没有明确表态救市之前，西安、长沙、南京、杭州、武汉、
合肥、厦门等许多城市已经在突破中央政府的禁令，开始自发性的救市行
动。救市政策越出越多，条款越来越细。
　　　　2008年9月7日，西安“救市”。西安市《关于恢复房地产业发展的
若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户
按购房款总额，分1．5％、1％、O．5％三个等级给予一定比例的财政补贴。
其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，
购房户按购房款总额的1．5％享受政府财政补贴；购买90～144平方米
商品住房，购房户按购房款总额的1％享受政府财政补贴；购买144平方
米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的0．5％享受政府财
政补贴。
　　　　此前，长沙早在2008年7月22日开始“救市”，明确宣布，经济适
用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资
格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。
　　　　9月27日，在国庆假目“售房黄金期”前夕，南京市政府发布（（关
于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，对市民购买商品房给予一定比
例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让
金。该意见分进一步优化住房消费环境、房地产业投资发展环境、行政管
理服务环境三章，共有20条。其中，与购房者相关的主要内容是，南京
市承诺适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税
收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。另外，
进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年10月1日至
2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下商品住房的，给予房款总
额1％的补贴；凡购买90～144平方米以下商品住房的，给予房款总额0．5％
的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
　　　　8月1日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，
调整了普通住房标准。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区（大同街道、
祥平街道、大嶝镇除外）购买商品住房的，除享受原有“购房人户”政策外，
新增“购买70～80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。
另外，普通住房标准调整后，可让更多买岛内房者少交1．5％的契税。
　　　　随后，长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行
“救市”。其中，杭州市政府发布的（（市政府关于促进杭州市房地产市场健
康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政
府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。
而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上
限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高
可贷60万元。地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地
方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的
长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，后来已经到达长三角最重
要的代表性城市南京，杭州和上海。
　　　　可以说，地方政府发起的这场救市活动，是中国房地产的一场声势浩
大的“逼宫”，中央政府的房地产政策一下被冲垮，并且，冲破了银行的
风险控制底线，冲破了近年来制定的市场法则。“9070”户型新政、“927”
房贷新政，限外令，土地新政等几乎所有的产业政策一夜之间都不复存在，
只要能卖出房子，只要房价能够上涨，就是硬道理。最后的结果是中央政
府表态“救市”。
　　　　这样出台的全国性的“救市”措施，注定要导致2009年房价的上涨。
因为违背了经济规律，这样的房价上涨注定是短暂的。但是，中央政府和
地方政府的博弈，并没有就此打住，也不可能就此打住。
　　　　2009年2月21日，原全国人大副委员长、著名经济学家成思危，在
中科院研究生院举办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会
上，宣布备受关注的国家第十大产业振兴规划确定为房地产。消息一出，
即刻引起轩然大波。一大批经济界人士，纷纷出面表态，如果把房地产
列为十大振兴产业，中国经济就有可能面临崩溃；现在的房价还在上涨，
如果还去振兴，就会引起房价暴涨，放大泡沫。
　　　　谁也没想到，社会反响是如此强烈。2月24日，结果出来，国务院
常务会议决定，将能源列入第十大振兴产业，房地产落选。即使房地产落
选十大振兴产业，也没能阻止房价的上涨，因为所有的产业政策基本失去
意义，各大城市几乎无一例外地动用可以动用的政府公权，拼死维护高房
价，是不是十大振兴产业实际上已经不重要了。然而，这对楼市的中长期
影响却一直会存在。
￥泡沫严重，中国房价水到底有多深
　　　　无论如何，透过20lo年上半年的中国楼市，我们已经看见刚刚被遏
制的楼市泡沫被重新放大，在没有产业政策制约和冲破了银行风险控制底
线的情况下，在实体经济萎靡不振、社会失业率不断增加的情况下，在城
市居民收入毫无增长的情况下，房价一炮冲天，震惊世界。中国经济总量
超过日本，美国财长说中国经济是全球经济最先复苏的国家，还有“2050
年中国将成为全球最大的经济体”、“2030年中国GDP将超过美国”的说法，
摩根大通说，中国房价今年增长10％，明年还要增长10％，等等，不一而
足。果真如此吗？信心比黄金贵重，吹牛总不可能比黄金贵重吧，如果用
吹牛也能忽悠经济增长，那我们还要经济学家干什么？
　　　　数据上的矛盾，不是市场反映的结果，而是掺和了一些人为因素。实
际上，央行新增贷款传导到工业生产上没有那么快，通常需要半年甚至更
长时间，所以，工业和信息化部的数据更具合理性，而国家统计局的数据
值得质疑。市场更值得关注的，可能还不是数据问题，而是资产价格上升
的问题，因为这个问题将从侧面印证，央行新增贷款并没有多少用于工业
生产，而是流向了股市和楼市。
　　　　在供求关系格局没有大的变化的时候，在购房人的可支付能力毫无增
强的情况下，房价上涨的唯一因素就是货币量突然增大。这种用货币供给
主导的市场，不能确认不动产估值走出下降通道，而只能增加未来楼市的
不确定性，增加房价大跌的风险。
　　　　一边是工业生产持续低迷，一边是资产价格开始上扬，这不是经济进
入调整的良好形态，更不是经济有望复苏的迹象，恰恰说明经济开始进一
步恶化，并且诱发人们对大规模投资效能的担忧，对所谓的经济组织能力
的质疑。尽管无法证实，但是，市场层面已经说明问题，大量资金通过非
正常渠道，进入股市、楼市，除了助长新的泡沫外，对处在衰退时期的中
国经济起不到刺激的作用。
　　　　实体经济不能有效地复苏，社会财富就不是真正增长，对资产价格来
讲，股票也好，房价也罢，其实也是空涨。股票大跌，股民已经有了足够
的心理承受能力，不会发生大的问题；而房价如果开始新一轮大跌，不只
是中国社会没有这种承受力，中国经济的10年增长也会功亏一篑。
　　　　根据趋势判断，中国利用2007年股市、楼市泡沫的破灭，成功地“剿
灭”了一批刚刚兴起的中产阶层。这一轮资产泡沫危及的可能是大量普通
民众，看上去现在资产价格在上涨，但脱离实体经济复苏的资产价格上涨，
注定是虚假的上涨，并且正在诱发越来越多的投机者，甚至没有支付能力
的人涌进楼市，其后果将比美国的次级贷款还要严重。
　　　　不仅如此，因为滥发货币，失去了对货币发行的基本规律的把握，将
导致全国区域性和结构性通货膨胀的爆发。而这一轮通胀的爆发，将会此
起彼伏，今天粮食涨价，可能明天油价上调；今天深圳涨价，明天北京可
能涨势更猛，老百姓的生活费将在这一轮的区域性和结构性通胀中被彻底
“消费”，我们应该正视这个问题。要知道，币值稳定才是最大的民生。
　　　　房子是为了住的，不是为了给钱财