富爸爸穷爸爸-第107节

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们就在家中一个小卧室里进行工作。只需一台电脑、一部传真机、一部手机和一个传呼机，我们就能投入运作。我们非常清楚，必须最大限度地降低管理费用。我们对自己的办公室非常满意，另外有人24小时为我们处理各种电话。我们雇了一个人专门接电话，先报上我们公司的名字，然后把对方的信息记录下来，之后再给我打传呼。接到传呼，我会立即给对方回电话。　　　　
　　　　在这里，我全权负责：从销售情况和开具账单到制定日程表，从培训到邮寄节日卡片。不但如此，监督大批量的制作过程也是我的职责。这一切都让我感到筋疲力尽。　　　　
　　　　几年之前，我们雇了一个兼职的办公室人员，专门负责处理各种日常事务，如开账单、数据录入等。但是，即使有助手的详细记录，专门负责这方面的工作，每天还是有很多决定需要我来定夺，如日程安排、人员安排、财务状况，等等。我听到的最多的话就是，“你希望我怎么处理……”　　　　
　　　　那个时候，我们搭上了互联网经济的快车，从中获取了一些广告收益。由于经营状况相当乐观，当时的股市又呈现出一片繁荣的景象，我们认为应该把握这个机会，在股市上一显身手。　　　　
　　　　镜头之四　　　　
　　　　我的祖父母去世之后，给我留下了几千美元的遗产，我们把这笔钱用于投资共同基金。5年以前，我们觉得自己已经掌握了自己的“钱途”，于是，就把共同基金转为股票投资。　　　　
　　　　在我们“投资”的前两年，我们的运气好极了：无论我们怎么操作，无论我们买入什么股票，收益都相当好。有一次，我们的投资增长了30个百分点。在3年时间里，我们的投资总额达到了80　000美元，包括5个个人退休金账户。经过一些初步的分析，我们认为，这是由于我们选择了一些实力雄厚、值得信赖的公司，购买了他们的股票，如美国电话电报公司，戴尔电脑公司，通用电气公司，杜邦公司，柯达公司，通用汽车公司，伯克希尔哈撒韦保险公司，微软软件公司，朗讯电子公司，世界电信公司，以及其他一些小型的风险较大的公司的股票。　　　　
　　　　初战告捷让我感到颇为得意，因此，对公司的业务有所疏忽，而且对公司传达给我的财务信息也未加留意。我缺乏在股票市场安全投资的必要知识——比如说，缺乏跟踪止损系统。运用这一系统，当一种股票跌至某一价钱之下的时候，就会自动将其抛出。由于没有一个顾问为我们提供精确的信息和长远分析，我们的投资和命运都极为危险。


第一部分金钱必不可少（3）

　　　　2000年，股票市场已经呈现出崩溃的迹象，我却浑然不觉。几个月之后，当我再次关注我们的投资的时候，已经下降了30到40个百分点了。但是，我依然没有采取任何措施，因为我在期待股票市场的复苏。我没有认真做投资准备，却依然执迷于“长线投资”、“买入并持有”的心态。这是一个严重的错误。　　　　
　　　　那个时候，我们持有的所有股票总价值为46　000美元，换言之，我们的损失将近一半。这段经历给了我们沉痛的教训。无论进行哪种投资，都必须及时获得准确的信息，并时刻关注投资状况。聘请一位值得信赖的投资顾问也非常重要。　　　　
　　　　这再次应验了那句古老的谚语：弟子准备好以后，师傅就会出现。　　　　
　　　　4年之前，我们去拜访一位朋友。在他家厨房的餐桌上，我发现了《富爸爸，穷爸爸》这本书。我承认，当时我对这本书并没有太在意。不过，特里慧眼识珠，立即看出它的价值所在。她也买了一本，于是，我们开始看这本书。　　　　
　　　　3年之前，开始玩现金流游戏之后，我们参加了美国退役军人管理局组织的一个研讨会，内容跟丧失抵押品赎回权的房产①有关。研讨会召集了许多经纪人和代理人，以帮助与会者购买这些房产。所有出售的房产面积都很小。在经历了经济上的打击之后，我们觉得那些房子就像我们游戏中的点数小的牌一样。我们说，“嗨，这是一张小牌。我们已经在家里练习了好几个月了，为什么不动点儿真格的呢？”　　　　
　　　　我们的游戏过程　　　　
　　　　运用我们从研讨会上获得的那些信息，我们开始在互联网上搜索合适的房产。退役军人管理局所有的那些抵押品均需要投标，出价最高者获胜。与此同时，还需要一个预先确定的抵押贷款率。这些贷款都是常规的30年期固定利率的贷款，因此很容易获得贷款资格。我们开始购买房地产的时候，贷款利率是8％，一段时间之后，这个利率就降到了6％。　　　　
　　　　起初，我们的投资主要集中在南佛罗里达州和凤凰城地区，因为这样我们就可以很方便地与圣卢西亚港和凤凰城的房地产代理人联系，前者是棕榈滩①市郊的一个社区。我们选择这两个州的理由是：我们只对现金投入最少的投资感兴趣，而这两个州恰恰符合我们的条件。（在退役军人管理局的这个项目中，每个州的情况稍有不同。举例来说，在佛罗里达州，要购买一处房产，退役军人管理局要求预付1　000美元现金；而在亚利桑那州，这个数额是投标价格的5％。）　　　　
　　　　之后，位于凤凰城的房地产代理商给我们寄来了一包又一包的相关房产资料，包括照片、购买房产所需各种费用的明细、建议报价、管理费用、各种花销、各种税费、保险金额、预计的维修费用，以及所需现金总数。　　　　
　　　　而位于佛罗里达的房地产代理商，则在互联网上公布了他们掌握的房地产的信息。　　　　
　　　　我们从大量的资料中选了几处房产，并进行了认真的分析。然后，我们借助金融计算器进行了计算（我们花了大约50美元在斯塔普斯买的）。这么精打细算的目的是，确定我们愿意出的最高标价，同时还能保证现金的正常流动。一旦找到我们中意的房产，我们就按照自己计算的标价出价。如果我们中标了，我们就会感到欢欣鼓舞；一旦失败，我们也不在意，因为我们不愿花更多的钱。　　　　
　　　　


第一部分金钱必不可少（4）

　　　　几次投标失败之后，我们终于赢了一次。这套房子是单一家庭住宅①，位于圣卢西亚港，共三个卧室，两个卫生间，标价是98　000美元。由于我们拥有良好的信誉，我们毫不费力就能获得贷款资格；我们还了解到，我们可以用自己的存款和股票交易获得的钱支付各种费用：维修费，预付现金，以及房地产买卖手续费。这个过程花费了几个星期时间，我们的代理人早就为我们找好了房客，30天之内就能搬进去。　　　　
　　　　以下就是我们所做的明细：　　　　
　　　　投资于房地产所需要支付的现金　　　　
　　　　预付现金：1000美元　　　　
　　　　由我们支付的房地产买卖手续费：3000美元　　　　
　　　　由我们承担的修理费用/翻新费用：3900美元　　　　
　　　　7900美元　　　　
　　　　每月现金状况分析　　　　
　　　　房租收入：1　040美元　　　　
　　　　—房屋空置造成的损失：0美元　　　　
　　　　总收入：1040美元　　　　
　　　　每月支出情况：　　　　
　　　　—各种税费（财产）和保险金额：267美元　　　　
　　　　—修理/维修费用：25美元　　　　
　　　　—储备金：25美元　　　　
　　　　—管理费用：45美元　　　　
　　　　—月供（贷款30年，利息8％）：711美元　　　　
　　　　1073美元　　　　
　　　　每月净现金流动额…33美元　　　　
　　　　没错儿，结果是我们每个月要亏33美元。看上去好像我们选错了投资方向，因为我们好像没有足够的现金，去经营既耗费时间又耗费精力的房产生意。但是，对我们而言，这意味着我们即将获得经济上的独立。无可争辩的事实是，我们拥有一处能为我们带来收益的财产，而我们的房客会为我们支付房产费用。最近，我们购房的利率降低到了6。125％，这样，我们每个月所要还的月供就减少到579美元。下面就是利率调整之后我们每个月的现金流动状况：　　　　
　　　　房租收入：1040美元　　　　
　　　　—每月花消：941美元　　　　
　　　　每月现金流状况：99美元　　　　
　　　　投资回报率　　　　
　　　　每年现金流状况（99美元×12）：1188美元÷现金投资金额：7900美元　　　　
　　　　投资回报率：15％　　　　
　　　　（你能从银行获得这么高的资金回报率吗？）　　　　
　　　　2000年10月，我们买下了这套房子。那个时候，圣卢西亚港的房价已经狂涨不止。最近，我们这套房子的估价已经达到了126　000美元，升值23％。我们最初只花费7　900美元的投资，就买下了一处资产。从这处房产中，我们获得的资产净值是26　000美元（即房产的估价减去需要偿还的贷款总额）。如果我们现在以126　000美元的价格将房子出售，我们的资金回报率就将达到329％。这是一个振奋人心的数字，而且，还不包括每年的现金流。　　　　
　　　　“这实在是太棒了！”我们由衷地感慨，“我们可以再接再厉。”我们确实如法炮制，购入了更多的房产，并再次尝到了成功的甜头。我们不断把自己的收入和纸质“财产”转化为能为我们带来收益的真正的财产，实现现金的不断循环。通过这种投资，我们完全掌握了自己的生活，获得一种全新的生活方式。良好的开端让我们备受鼓舞、信心百倍。在接下来的两年时间里，我们接连中标，又买下了3处房产，一处在田纳西州的克拉克斯维尔，另外两处在圣卢西亚港。


第一部分金钱必不可少（5）

　　　　由于圣卢西亚港的一处房产不在退役军人管理局的项目之内，不受其资助，我们必须自己想办法解决资金问题。通过佛罗里达州的房地产代理商，我们找到了一家贷款代理，联系了当地的一家银行，然后轻而易举地就申请到了贷款，利率为6。75％，预付5％现金。由于退役军人管理局不负担经费，投标的人数大大减少，因此，我们仅以60　600美元的价格就买下了这套3室2卫的房子，以下就是这处房子的明细：　　　　
　　　　投资于房地产所需要支付的现金　　　　
　　　　预付现金：3030美元　　　　
　　　　由我们支付的房地产买卖手续费：3000美元　　　　
　　　　由我们承担的修理费用/翻新费用：　5000美元　　　　
　　　　11030美元　　　　
　　　　每月现金状况分析　　　　
　　　　房租收入：825美元　　　　
　　　　—房屋空置造成的损失（5％）：41。25美元　　　　
　　　　总收入：783。75美元　　　　
　　　　每月支出情况：　　　　
　　　　—各种税费（财产）和保险金额：186美元　　　　
　　　　—修理费用：25美元　　　　
　　　　—维修费用：25　美元　　　　
　　　　—储备金：25美元　　　　
　　　　—管理费用（租金的5％）：41。25美元　　　　
　　　　—月供（贷款30年，利息6。75％）：375美元　　　　
　　　　677。25美元　　　　
　　　　每月净现金流动额：106。50美元　　　　
　　　　投资回报率　　　　
　　　　每年现金流状况（106。50美元×12）：1278美元÷现金投资金额：11030美元　　　　
　　　　投资回报率：11。6％　　　　　　
　　　　2000年12月，我们买下了这处房产。根据那个地区的房价，即使保守估计，这套房子的价值也在82　000美元。　　　　
　　　　后来，我们又通过互联网在田纳西州找到一处房子，也在退役军人管理局的项目之内，总价78000美元，预付500美元。这一次，房地产代理商依旧给我们寄了好几处房子的照片，但是，物色合适的房客却颇费了一番周折。不但如此，房地产买卖所需支付的手续费是3000美元，超出我们预期的数额；各种税费也超出我们的预算。几个月以后，当代理商终于为我们找到房客之后，我们的现金流转情况已经出现了40美元的亏损。而且，我们也不喜欢该房屋的物业管理方式。因此，这所房子升值到一定程度之后，我们就会把它卖掉。与此同时，我们也在寻求其他方式，使之扭亏为盈。　　　　
　　　　接下来，我们又在凤凰城购买了另外一套房子，也是退役军人管理局的项目范围之内，即丧失了抵押品赎回权的房子，当时的购买价格是118500美元。下面就是购买这套房子的明细：　　　　
　　　　投资于房地产所需要支付的现金：　　　　
　　　　预付现金：5925美元　　　　
　　　　由我们支付的房地产买卖手续费：4000美元　　　　
　　　　由我们承担的修理费用/翻新费用：3000美元　　　　
　　　　12925美元　　　　
　　　　每月现金状况分析　　　　
　　　　房租收入：1050美元　　　　
　　　　—房屋空置造成的损失（5％）：　52。50美元　　　　
　　　　总收入：997。50美元　　　　
　　　　每月支出情况：　　　　
　　　　—各种税费（财产）和保险金额：121美元　　　　
　　　　—修理费用：0美元